家の工事監理の話　マルタ設計長野

家の工事監理の話

工事監理者がいる場合の支払いは、安心！

１．建設費の支払い・過払いの危険！

建設費の支払いは、建設費の１／３が前払い、上棟時に１／３を中間支払い、完成時に残りの１／３を支払うというケースが多いです。
でも、これってかなり「過払い」なんですよね。住宅業者からすれば助かるのですが・・・。

前払いは、手付金なので必要だと思います。住宅業者とすれば、払ってもらえるのかどうか、わからずに工事をスタートさせることになるので、とても心配なんです。なので、前払いは、手付金として必要ですね。でも、１／３はちょっと多いと思うのですが・・・。

私達が、監理する場合の前払い金は、１／１０にしてもらっています。２０００万円ならば、２００万円です。建主も住宅業者に対して、このくらいの意思表示をしないと、対等な立場としてまずいと思います。
そして、上棟時の中間支払は、「出来高払い」としてもらっています。文字通り、出来たところまでを支払うということです。

大体の話ですが、上棟時に終わっている工事は、基礎工事と木工事の半分程度です。

ここに仮設工事（周いの囲いや工事用トイレなど）が少しです。完了している工事の金額を全部足しても建設費の１／３程度にしかなりません。

建設費の１／３を前払いで支払うということは、上棟時までの金額を支払ってしまうことになります。そして、上棟時に、また１／３の中間支払いを行うので、途中で住宅業者がなくなってしまったらどういうことになるのでしょうか。恐ろしいですね。「過払い」をしていると、住宅業者がなくなった時にお金が足らなくなります。家が完成しません。

２．住宅業者がなくなっても安心な契約

私達は、途中で住宅業者がなくなっても、建主が困らないように進めています。「過払い」にならないように、工事監理をするということです。過払いさえしなければ、住宅業者がなくなっても、その後の工事が進められます。
単純に、他の住宅業者に頼めるだけのお金が残っているからです。これって、かなり重要です。

そして、万が一、住宅業者がなくなったとしても、その後を引き継いでくれる住宅業者を完成保証人ということで、契約書に書いてもらうようにしています。お金も残っていますし、後を引き継いでくれる住宅業者もあるので安心ですね。二重の保険を掛けているようなものです。

間違って、「過払い」をした状態で、住宅業者がなくなってしまっては、泣くに泣けないです。住宅業者がなくなるかどうかはわかりませんが、なくなっても困らない対策は必要ですよね。

３．大手神話・ブランド名に騙されない！CMなどの宣伝費は誰のお金

もう一つ、大手神話というのがあります。「名前の知れている住宅業者だから安心！」という神話です。「大手だから安心」、「大手だから安全」、「大手だから間違いはない」というのは、全て神話です。ブランド名に踊らされています。ひどい大手住宅業者もあります。ブランド名に騙されないようにして下さい。

大手住宅業者のモデルルームは、誰のお金で建てたと思いますか。綺麗なパンフレットや景品、イベントのヒーローショー、有名俳優や女優によるＣＭなど、誰のお金で行われているのでしょうか。答えは簡単ですよね。その住宅業者で建てた人達が、払っています。これって無駄金？　必要な金？　よくお考えください。

また、大手住宅業者が倒産して、家が建設途中や工事が始まる前に全額支払ってしまって、何も残らなかったという人達が、現実にいらっしゃいます。悲しいですね。恐ろしいですね。

それから、「大手は間違った工事をしない」と思っている方が多いのですが、営業経費が掛かり過ぎるので、下請けの大工さんや職人さん達に支払われるお金が本当に少ないんです。当然、職人さん達は、良い仕事をするよりも、いっぱい工事をしてお金を稼ぐしかありません。工事は雑になります。
これって、お得ですか？　損ですか？　大手住宅業者だからといって、良いことばかりではないことを、理解して頂ければと思います。

私達は、宣伝、営業に経費を掛けていません。それは、その負担が全て、建主に行ってしまうからです。ただ、私達をみなさんに、知ってもらう努力はしています。これには、少しお金がかかります。ギリギリのところで、設計監理業務と少しの営業活動をさせて頂いています。

手抜き工事って、どこかわかりますか。

設計事務所との家造りの場合、一般的に「設計」を設計事務所で行い、「工事」を住宅業者（工務店等）で行います。そして、工事を行う住宅業者の「工事監理」を設計事務所が行います。

建主は、多くの場合、建築の知識を持っていません。工事の仕方が良いのか悪いのか、どこに、気をつけて見なければいけないのかわかりません。なので、手抜き工事を見抜くことが、出来ないこともあるでしょう。また、「ここは、どうなの？」と疑問を持っても、なかなか住宅業者に聞けないことが多いようです。ちょっと不安になりますよね。

でも、設計事務所との家造りの場合、工事がキチンと行われているか、図面通りに進んでいるか、手抜き工事がないかなど、設計事務所がチェックしてくれます。そして、疑問に思ったことを気軽に聞けます。これが「設計事務所の工事監理」です。安心ですね。

設計事務所の工事監理は、住宅業者が行う工事を第三者として、チェックするということになるので、住宅業者の工事ミスや手抜き工事などを、そのまま放置せずに済みます。

あなたは、構造金物の入れ方や入れる数などがわかりますか。この辺になると、かなり勉強しないと、その知識を身に付けることは不可能です。設計事務所は、そんなところもチェックしてくれます。

また、もし住宅業者が図面と違う安い材料を使おうとしても、設計事務所では、「これは、違うだろう」というチェックを入れてもらえます。

あなたは、図面や見積りに書かれている材料が正しいのかどうかわかりますか。住宅業者から提示のあったフローリングなどの材料が違うかどうかはわかると思います。でも、提示されなかった材料が正しいかどうかわかりますか。

柱が乾燥材なのかとか、断熱材のグレードは、書かれている通りなのかなどわからないことだらけではありませんか。そんな時、知識や経験がある設計事務所に、チェックしてもらえたら、これ程安心なことはないと思います。

もう一つ、設計事務所は、建主と住宅業者の関係において「中立な立場」となります。住宅業者の不利益は関係ありません。設計事務所が行うことは、図面の通りに作られているかをチェックすることです。

そのチェックは、「建主目線」での監理となります。住宅業者のやり直し工事に掛かる金額は、設計事務所にとって、痛くもかゆくもありません。当然、住宅業者が悪い場合、建主に工事金額の割増請求がくることもありません。安心ですね。

私達は、建主が損をしたり、不利にならないように監理を行っていきます。かといって、図面に書いていないこと、建主の新たな希望、我がまま、いわれのないクレームなどに対しては、キチンと私達の方で、お話をさせて頂いています。

それから、「現場は生き物」と言われています。職人さん達が、毎日どんどん成長させていきます。

現場監理では、その成長のタイミングで、チェックをして行かなければなりません。基礎コンクリートを打設するとなると、その前に、鉄筋のチェックをしなければなりません。通常は、鉄筋が組み終わって、すぐにコンクリート打設になります。鉄筋が組み終わったタイミングで、建主がチェックに来れるかという話があります。一般的には、仕事があって無理ですよね。そんな時、設計事務所が監理をしていれば安心です。そのタイミングで見てもらうことが出来ます。

設計事務所では、チェックのタイミングも知っていますし、どこを見れば良いのかもわかっています。監理のプロに任せると、ポイントもチェックのタイミングも逃しません。

こうなると、住宅業者任せの家造りが心配になりませんか。本当に良い工事をしているのだろうか、図面通りの材料を使っているのだろうか、作り方は間違っていないか、手抜き工事は本当にないのだろうかと不安になると思います。住宅業者や職人さん達が、キチンと工事しているのかは、誰が判断するのでしょうか。

因みに、設計事務所が工事監理をしているときは、手抜き工事が少ないです。だって、手抜きをすれば、すぐに見つけられ、やり直さなければならないからです。住宅業者も職人さんも慎重に工事を行います。結果、良い工事になります。

住宅業者は、素人の人が監理している場合には、適当に言って誤魔化すことができます。工事ミスや手抜き工事を誤魔化されたらたまりませんよね。

（注：設計事務所が、毎日現場に行くと、すごい工事監理費になってしまいます。なので、ポイントでの工事監理になります。）