土地の不動産鑑定評価HEADLINE
土地の不動産鑑定、隣の土地でも違う価格で売買されることも。
| 土地の鑑定評価は全ての不動産の基本であるものの、その評価は鑑定士によってバラツキが生じる事もしばしば。 不動産鑑定評価基準における土地評価の考え方は、下図を参照にして簡単に説明すれば下記の通りです。  対象不動産が存する、ある程度まとまりの有る地域を把握します。その地域には地価水準（いわゆる土地価格の相場）があり、その地価水準を把握します。この地価水準により対象不動産の価格の大枠が定まります。そしてこの大枠の中で対象不動産が持つ個別性、いわゆる形状が悪い、南道路である、規模が大きい、小さい等のプラス要因、マイナス要因によって対象不動産の価格が決まるというものです。 地価水準の価格決定においては住宅地の場合は周辺の類似性の高い実際の土地の取引価格を参考に決定する事となります。例えば、実際の取引事例の価格は㎡当たり×××万円である。これと比べ対象不動産は取引事例と比較して日当たりが良く、最寄り駅にも近い。従って取引価格のプラス○○％とするといった具合で求めます。 しかし残念ながら「日当たりの良さ」や「最寄り駅の近さ」が価格に何パーセント影響を与えているのかを測定する方法は今だありません。従って、現行の価格を求める方法は経験と勘に頼った方法と言えるのかも知れません（当事務所尾では、これらの要因を理論的に解明するよう努力しています。最寄駅の距離が価格を決める、多数の要因から価格を求める、人間の感覚、参照）。 また現実には殆ど全く同じ条件の土地（例えば隣りの土地で形状、地積も同じような土地）でも違う価格で取り引きされることは勿論のこと、条件の悪い土地の方が高い単価で取り引きされる事ですらあります。従って「正確な価格を求める」と言う面では無く、価格を多面的に分析、把握する事こそ重要と思われます。（当事務所は、これらの観点も考慮して評価できるよう努力しています。売買価格の不確実性、価格の偏差値を求める、当事務所作成のソフト、参照） |
