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最寄り駅からの距離で価格の大枠が決まるHEADLINE

地価水準を形成する主たる要因
不動産鑑定評価に必要な価格形成要因を分析する

最寄り駅からの距離で価格水準の把握が可能
　不動産鑑定評価で必須の価格形成要因で、中でも最も重要と判断される駅距離について検討しました。現行の不動産鑑定評価では情報量が少なく、多面的な正確を持つ土地価格の適切な把握が困難と思われます。従って当事務所では不動産鑑定評価基準を定型的に遵守するのみならず、出来る限り価格の本質を追究、解明し室の高い鑑定評価書になるよう努力しています。
　下記図は一般的住宅地の不動産価格に最も影響を与えると判断される価格と最寄り駅の関係を調布駅を例にとって図に現したものです。
　図は調布駅からの距離と価格（公示価格）をプロットしたものに、回帰直線（地価と駅距離の関係を現す理論値の直線）を加えたものでです。回帰直線から分かるように、駅距離と価格には明らかな負の相関関係（駅距離→大、価格→小という関係）があります。また相関関係の強さを現す、法定係数（Ｒの二乗）は0.8292となりました。これは不動産価格の内、82.92％が駅距離により説明できることを示しています。更に、その下の図は直線では無く曲線を用いた図です（曲線を使うことに関しては本ＨＰの人間の感覚と駅距離を参照してください）この曲線によれば法定決定係数は0.9413で、この曲線で駅からの距離により価格の94.13％が説明できることになります。従って駅からの距離が、地域の標準的な価格水準に極めて大きな影響を与えており、語弊を恐れず言えば駅距離によって地価水準を説明できると行っても過言ではないと言えます。売り主の「駅から離れているが、環境が良いから価格が高い」という説明には十分注意しなければなりません。
（不動産価格に影響を大きく与える形状等の個別性に関しては、地域内の標準的な土地を想定しているため本件グラフでは考慮外としています。本件グラフは地域の地価水準を考えるためのものです）

不動産鑑定に役立つ価格分析
不動産鑑定に役立つ価格分析
同様に府中駅と土地単価（千円/㎡）及び三鷹駅と土地単価（千円/㎡）の近似曲線を下記の通りグラフにした。相関係数は同様に０．９４５１、０．９３５４と極めて高く、土地価格の水準の検討に当たっては必須の曲線と言えます。
不動産鑑定に役立つ価格分析
不動産鑑定に役立つ価格分析
下記は南武線沿線の各駅からの距離と土地単価の関係図である。相関係数は０．１２５２と極めて低く駅距離と価格には関係が無いような結果となった。理由として考えられるのは南武線沿線の各駅はいずれも極めて小規模で、各駅周辺に商業地域もなく駅接近条件の優位性が低いため、他の条件による影響の方が強く駅の接近条件が価格に及ぼす影響が相対的に小さいからと思われます。
当該方法が如何なる場合にも有用とは言えず、相関係数の程度に応じて判断すべきです。
不動産鑑定に役立つ価格分析
文