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売買価格の不確定性HEADLINE
当事者間で決まる不動産価格は多面性を有します
不動産鑑定評価の質的向上に役立つ価格の分散を求める
| 不動産鑑定評価では把握することの出来ない不動産の価格分析を 行いました。現行の不動産鑑定評価では情報量が少なく、多面的な正確を持つ土地価格の適切な把握が困難と思われます。ここでは地価公示を用いて不動産鑑定評では求めない価格のバラツキの程度を求め不動産価格の持つ性格の一面を検討いたします。 |
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| 下図は調布市の平成２２年度地価公示価格（住宅地）のヒストグラムです。 地価公示価格は実際の取引でないが次の点で市場分析する上で有用なデータです。 ・通常の場合と比較して土地に不整型地、規模の大小等の個別的要因が無い ・当事者間の買い進み、売り進み等の特殊事情がない ・地域的に偏りが無く地域全域にバランス良く配置されている 従ってここでは地価公示価格を採用して分析しました。下図は地価公示価格のヒストグラムです。上記の通り地価公示価格は地域を代表する標準的な価格であるため平均価格周辺に集まり価格の最小値と最大値の幅が小さくなっています。、  左図は統計的手法により価格の存在区間を示したものです。例えば取引価格が415千円/㎡の場合には、左図の411千円/㎡以上であるため上位１０％に入ることになる。従って買いたい土地の価格について、左図に照らし合わせば、調布市内の地価水準の中でどの位置を占める土地なのかが分かり、価格判定の目安になります。（ｅｘ．駅から徒歩圏外、環境普通、総合評価としてやや劣るが価格は上位50％で割高である等）
 試験などで親しみのある偏差値に現して土地の偏差値を知ることが下記式によって出来ます。感覚として大枠で土地価格の妥当性を把握しやすいと思われます。
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