家づくり・マンション 発注方法 コスト 施工工程・管理 間取り・仕様 マンションの選び方	１ マンションとは　　２ 広告等から読み取れること　　３ モデルルーム　　４ 立地条件　　５ 現状を見て考える 　　　　　　 １　マンションとは マンションは、本質的には資産ではなく、自動車などと同じ、消耗品です。 従って性能により、価値が変わってきます。性能は時間とともに、劣化し、ついには使用不可能となります。 使用不可能になれば、価値はほとんど０です。 そうなるとマンションはスラムと化し、あとは取り壊すしかなくなってしまします。 マンションを購入する時には、この様な認識をしていた方が良いと思います。 また、使用不可能のマンションが建っている土地は、安くしか売買されないはずです。 売れたとしても土地に関しては、権利関係が複雑です。 結局、後々事実上で、土地の権利が残るとは考えない方が良いでしょう。 そういった意味で、入居後のマンション全体の、建て直し資金の積み立てを、マンション管理としてしていないのは、論外だと思います。 が、日本でうまく建て直したケースは、ほんの少数例しかありません。 マンション全体の建て直しは、住居者全体の８割の合意が必要です。 住居者１人１人の思惑があるので、これはかなり難しい率だと思います。 それから、マンションに限らず建築は、一品ずつの受注生産ということを忘れないで下さい。 間取り・仕様は同じでも、全く違う物なのです。 △戻る　　　　　　 ２　広告等から読み取れること 1.　施工業者は、よく名前を聞くゼネコンの方が安心。名も知れぬゼネコンは…… 2.　不況の時に造られた物は、ゼネコンもデベロッパーから、施工費をたたかれるので、 　　手抜き工事も多くなるのです。 3.　広さと、間取り。（収納空間もチェックしよう。） △戻る ３　モデルルーム 前にも述べたように、建築物は受注生産・現品限りです。 モデルルームを見ても、間取り・仕様は変わらないが、施工は１つずつ造っていくものなので、現物を見ないことには、話になりません。 …とは言っても、基礎工事くらいの段階で、モデルルームを造って、募集をかけ、契約をしてしまうことが多い。 デベロッパーにしてみれば、早く資金の回収をしたいというのも、分かりますけどね……。 △戻る ４　立地条件 1.　周囲の地形の善し悪しから、読みとれる事もあるかと思います。 2.　アクセスは、地図などを見たり、実際見に行かれれば、お分かり頂けるかと思います。 3.　土地の話・・・斜面に建つ建物 切土 ある地面に対して、建物を建てる分切り崩し、平地を作る。 　 土が硬くなるのには、長い年数がかかります。 １０年〜２０年も地球の歴史から見れば、ほんの一瞬にしかならないのですから。 一般的には、盛土より切土の方が、元からある地盤を使っているため、堅く安定した土で、安心です。 ただ、切土にしても盛土にしても、施工の善し悪しにより、随分違いがでてくるので、一概には言えません 盛土 ある地面に対して、土を硬めながら盛ることにより、平地を作る。 また、「地震の話」 も参考にしてみてください。 △戻る ５　現状を見て考える ■　廊下側の手摺が汚れているマンションはメンテナンスが悪いのでしょう。 ■　側面窓の下に、水垢の汚れが目立つ物は、手抜きの可能性があります。 ■　外壁にひび割れの目立つ物はダメ！ ■　中古マンションを買う時、最上階の部屋では、屋上の防水も要チェエック！ ■　バルコニーに、空調機の室外機を置くスペースはありますか？ ■　上の階でトイレの水を流した時、便器の水が揺れるものは、配管に欠陥のある可能性があります。 ■　中古マンションというのも、手でしょう。 　　　築５年くらいの差だったら、品質の良いものを買った方がお得！（設備の型式は古くなりますけど ■　長手側の壁に窓がある場合、北側に押入がある場合は、結露する可能性があります。 ■　バルコニーの床コンクリート面と室内床面とのレベル差は最低100mm必要。 　　　できれば150mm欲しいところですね。 ■　床の段差はあった方が、配管に無理がないでしょう。最低150は必要。 　　　ただし、最近では、バリアフリーと言う事もありますし、生活上は、段差はない方が快適です。 　　　床下に配管スペースがあるのがベストでしょう。 △戻る
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