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我が家をリフォームした損得勘定 |
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築２０年の我が家をリフォームしました。 このページでは家をリフォームする功罪（コストに対する
効果）を考えます。 リフォームの損得勘定を考えるケーススタディーとして 我が家を実際に リフォームした内容と費用明細について情報開示することにしました。 自宅をリフオームした費用 明細を公開するのは 正直言って恥かしいですし （露出症ではという）誤解を招く恐れもあるので 理性も分別もある小心者の私としては 止めた方が良いのではと迷いましたが 敢えて載せること にしました。 リフォームに関する本やホームページは色々ありますが 実際にリフォームした内容と費用の詳細 を公表した個人のホームページは見当たりません。 近い将来リフォームを考えている方がもし居ら れたら どの程度のリフォームをすれば費用がどれ程になるか 凡その推測を私のページから出来 る筈です。 そうした意味で このページで敢えて露出することにした個人情報を 少しでも評価して いただけるのなら Service and Sacrifice（奉仕と犠牲）の２Ｓをモットーとしている私としては本望 です。 匿名のホームページは 無責任な内容になりがちですが 情報発信する自由度が高く 私は自分のホームページを それ故に 匿名としています。 １． リフォームした事情 私は1981年6月 ディズニーランドが開園する約1年前に ミサワホームの建売住宅（新築）を購入 しました。 木造２階建て（４ＬＤＫ 建坪116平米 土地面積５０坪）です。 私自身は家そのものに ついて余り興味なく 夜露を凌げればどんな家でも構わないという無頓着な性格なので 設計を 考える面倒がなく 簡単に選べる出来合いの建売住宅を買いました。 特に不自由なく暮らしていま したので そろそろリフォームしてはという家内の遠吼え（？）に 聞こえぬ振りをしてきました。 しかし築２０年ともなると家の老化現象が進み 手直しを考えざるを得なくなりました。 寿命がきた 諸機器を個別に補修せずに 新しい便利な機器に買い替えることになり 当初はシステムキッチン のみ新しいものに替えるつもりでしたが この際 水まわり全体（キッチン バス トイレ 洗面台）を 変え リビングを増築し カーペットを床暖房付きフローリングに変え 収納スペースを増やし 壁紙 を変えることになってしまいました。 こうした連鎖反応（Chain Reaction）を恐れていたので 聞こ えぬ振りをしてきたのですが・・・・・・・。 リフォームは一度でもすると二度三度したくなります。 一度経験すると味を占め 近い将来また リフォームしたい個所が必ず出てきます。 そうした事態になることを考え １階和室と2階洋室を 今回のリフォーム対象から外し 2階は改造を少なくし収納スペース拡大を中心としました。 リフォームを段階的にする為に２回に分け 今回を１回目と位置付け 残る部分のリフォームを ２回目にすることにしました。 工事する部屋の荷物を リフォーム対象から外した2室に置けるので ２回に分けた方が何かと便利という判断もありました。 リフォームは更地に新築する場合に比べ 単位面積あたりの費用が２割ほど高くつくそうです。 新築時にはかからない リフォームならではの工事費がかかるからで 具体的には 解体費用 工事する部分としない部分の接合費用 接合部分を分からなくする壁全体の吹き付けや張替え 解体して判明したリフォーム対象外の補修費（腐った土台や配管のサビ等）があるからです。 大幅なリフォームより新築した方が安い場合もあるでしょうが 更に２０年ほど快適に過ごすことが 保証されるなら 私には建て替えでなく リフォームで充分です。 ２． 見積り総額 リフォーム業者にはさまざまな種類がありますが 主なものは 「大手ハウスメーカー系」 「建築 設計事務所」 「工務店」の３種類です。 「大手ハウスメーカー系」は設計・施工を総合的に請け 負い 工事中の監督も行うので 施主としては煩わしくなく信用して任せられますが 価格は高め です。 「設計事務所」の売り物は個性ある設計で 設計だけでなく施工（工務店）まで請け負う こともあります。 設計料は工事監督を含め工事費の１割が普通です。 「工務店」は施工部分 （工事部分）が専門で 設計を請け負うこともあります。 腕が確かなら「工務店」に頼んだ方が 安く早くでき 簡単なリフォームに向いてます。 私はリフォームを行う業者として「大手ハウスメーカー系」である ホームイング浦安（047-354- 4391 本社 03-3344-7777）という ミサワホームの子会社を選びました。 大手なので信用で きる 全て任せられる ミサワホームのリフォームを多く手がけている 等が選んだ理由です。 ホームイングの店長と担当者に先ず自宅を見て貰った後で 何回か打ち合わせ 約３週間で 見積書に基づきリフォーム内容について工事請負契約書を締結しました。 ホームイングは ミサワホームのリフォームを多く手がけた実績があるので 予算限度を示さずにどうリフォームが できるか自由に提案して貰い その中から気に入った提案のみ採用したので 短期間での契約 完了となりました。 見積書は全２０頁の構成で 見積総額1113万円は １） 工事費合計 516万円 ２） 資材費合計 473万円 ３） 一般管理費 101万円 ４） 現場経費 26万円 ５） 出精値引き ( 56万円 ） ６） 消費税 53万円 → 見積総額： 1113万円 でした。 上記は値引き交渉後に合意した見積総額です。 ホームイングは当初 資材費（カタログ に載っている定価）の２０％のみ値引きとして提示してきましたが 粘り強く（？）交渉した結果 資材費値引きを２５％に増やし 更に出精値引として工事・資材費合計の約5.6％を提示してくれ ました。 値引き幅としてどれ程が妥当か 私は良く分かりません。 相見積りを取らなかったのは ホームイング以外にリフォームを依頼するつもりが無かったのと 面倒だったからです。 ホームページを相互リンクしているHiroさん（リフォーム生の声）は 質を落とさず全体のコストを 下げる為に 建築設計事務所の設計図面を基に 複数の施工者から相見積りを取り 一番安い 工務店を選び 住宅機器は知人ルートを使い別途発注したそうです。 工事費の約１０％を 設計事務所に払ったそうで ホームイング社の一般管理費は 設計事務所料にほぼ相当するもの なら やや割高なようです。 Hiroさんの方法は有効でしょうが 誰でもやれる方法ではなく 不精 な私には 所詮無理です。 工事とは 具体的に 木工事（工事全体の約３８％） 解体・撤去 基礎コンクリート 屋根・板金 左官 塗装・吹付 内装 建具 ガラス 電気 給排水・設備 電気 付帯などの工事です。 資材費はホームイングが購買する住宅機器や材料です。 リフォーム費用は 使う住宅資材 設備機器のグレード リフォームする箇所 建物の状態などに より大きく差が出ます。 水周りは給排水管や給湯の関係で 家の中でも近い場所に配置されて おり 給排水の取り替えや移動を伴うリフォームは 一度にやってしまった方が同じ場所を何回も 解体するよりトータルコストが安くなります。 ３． 部屋毎のリフォーム内容 部屋毎のリフォーム費用を金額の多い順に並べると以下です。 （注１： 工事費と資材費の合計 のみ。 資材費は値引き前の金額。 一般管理費 現場経費 出精値引き 消費税は以下の費用 計算に入ってません） １． リビング ４１５万円 ２． キッチン ２６９万円 ３． 浴室 ２２２万円 ４． 洗面室（１階） ７３万円 ５． 寝室 ３４万円 ６． トイレ（１階） ３２万円 ７． その他 ９１万円 部屋毎のリフォーム内容と主要コストを次に説明します（個別費用は注１の前提で計算）。 リビング： リフォーム全体の目玉はリビングルーム（１階）を8.07平米（2.45坪 約5畳）増築し カーペットを 電気式床暖房付きフローリングに替えたことです。 増築はコスト高になるので当初の計画では考 えていませんでしたが 築２０年の家を初めてリフォームするなら この際 思いきってリビングを 増築し 床暖房付きフローリングにすることにしました。 大きなリフォームをしたと見た目にスグ分 かるので 気分を一新できます。 増築後のリビングルーム床面積は29.18平米（8.85坪 約18畳） と広くなりました。 個別費用を見ると 床暖房付きフローリング代は工事（１１万円）を含め約７７万円でした。 増築に 伴う費用はフローリング部分を除き 約２６５万円で リビングの総リフォーム代４１５万円の約７割 を占めています。 増築するということは 基礎工事 外壁の撤去と新設 柱や梁の補強 出窓や 収納や雨戸付きサッシ ２階ベランダ（バルコニー）の撤去と組立て などの諸費用が伴うので どうしても割高となります。 増築により狭い庭が更に狭くなり 物置を小さなものに買い替えざる を得なくなりました。 床暖房にはガス温湯式と電気式の２タイプがあり それぞれに長所と短所が あります。 リフォームの場合は工事が複雑となるので電気式が一般的だそうです。 キッチン： リフォームする必要が一番あったのはキッチン（クローズドキッチン）で 部屋別のリフォーム代は リビングについで高額となりました。 キッチンのリフォーム代（２６９万円）の内 クリナップ社の システムキッチン代１５７万円 施工費２１万円でした。 古い食器棚を撤去したスペースに システムキッチンのサブカウンター置き 床収納も増やしました。 色々な工事があり工事代だけで ９０万円もかかりました。 浴室： 今までの浴室を全解体しました。 外壁を撤去し専用の出窓を設け 浴室の床面積0.75坪を 0.25坪広げ１坪にしました。 ひとまわり大きな浴槽と洗い場を使え 出窓からの採光を改善する 製品は （株）ノーリツの提供するグラシオ1216です。 浴室のリフォーム代（２２４万円）の内 大物はユニットバス１１３万円 設置料１２万円 給湯機３０万円でした。 浴室のリフォームは 必ずしも必要ありませんでしたが 毎日使うものなので更に２０年 気分良く使えれば原価償却 できるという判断です。 外壁を壊し補修した為にコスト高となりました。 洗面室（１階）： 浴室を大改造すると入り口にある洗面室のリフォームは避け難いです。 洗面室のリフォーム代 （７４万円）の内 洗面化粧台（２０万円） 三面鏡（８万円） キャビネット（１６万円） ドア （１０万円）の小計は５４万円です。 寝室： 収納スペースを拡大する為に寝室の一角にクロゼットを新設しました。 トイレ（１階）： トイレ（１階）のリフォーム代（３２万円）の内 リモデル便器（９万３千円） ウォシュレット（９万円） で約１８万円でした。 リモデル便器とは取替え用便器のことで 床改造や配管工事なしに古く なった便器のみを最新式に替えるものです。 その他： その他のリフォーム代（８４万円）の内訳は ２階和室（２０万円） ２階洗面とトイレ（２１万円） １階の玄関と廊下（２１万円） などです。 収納スペース（クロゼット）の設置（2階和室） リモデル 便器に取替え 壁紙替え 等が主なもので 各部屋ともリフォーム内容を極力少なくしました。 近い将来 ２回目のリフォームをする際に 今回は手を全く付けなかった１階和室と２階洋室と共に リフォーム内容を再検討します。 ４． 無視できない追加費用 上記に説明したリフォーム費用は リフォーム業者（ホームイング）に払った額です。 ホームイング への支払い以外に 追加費用として別途に購入したり支払った額は１３０万円でした。 具体的 には エアコン購入４２万円 追加ガス工事３４万円 物置１０万円 雑費４４万円（カーペット 収納ケース 大工お茶菓子 垣根フェンス 担当者へのお礼等）です。 追加費用１３０万円を 加えリフォームに要した総費用は約１２５０万円でした。 リフォームには リフォーム業者に払う費用 の他に 別途負担する追加費用を無視できません。 ５． リフォーム見学会 リフォームした内容を一般公開させて貰えないかという依頼がホームイングからあったのでOKしま した。 煩わしいのでやりたくなかったのですが お世話になったホームイングの要請であり 土曜の ４時間で１０万円貰えるということだったので 承諾しました。 当日はホームイングとキッチン設備の クリナップから説明員が来て応対していました。 約３０組ほど見学者があり 何件か受注を見こめ そうということでした。 ６． 私のリフォーム論（まとめ） REFORMという英語の意味は英英辞書によると the improvement or amendment of what is wrong （悪い個所の改善または修正）とあり明解です。 住宅でいうリフォームとは既存住宅の 「改築 増築 改装による住宅の改善」を意味します。 リフォームを考える直接的動機として @建物・設備の老朽化 Aライフサイクルの変化 B現状への不満 C技術革新や流行の変化 などまちまちです。 住まいのリフォームフェアに 訪れた持家居住者にリフォームの動機を質問したところ 家族構成の変化（２５％） 設備の老朽化 （２１％） 住宅機能を向上させたい（２１％） 住宅機能が低下した（２０％） 収納スペースが 少ない（１９％）となっており 計画内容では 改装（２０％） 設備改善（１５％） 模様替え（１４％） 具体的なリフォーム対象は 台所の設備改善（４３％） 内装の変更（３９％） 間取りの変更（３４ ％） 浴室の設備改善（３３％）となっており 全体として「改善」志向が明らかです。 リフォームを成功させる為の３カ条は @リフォームの目的を先ずはっきりさせること A大体の 予算を決めておくこと B一度に全てリフォームせず段階的に行うこと です。 @の目的をはっきり させないと あれもこれもやりたくなってパニックになり勝ちです。 決めた目的を譲歩せずに リフォームで実現できれば悔いはない筈です。 Aの予算については 許される予算範囲で機能 の高い設備機器を選ぶべきです Bについては 不確実な将来を見通してのリフォームは難しく 段階的なリフォームの方が安全で確実です。 御託を並べるはこの辺に留めます。 自宅を今回はじめてリフォームしてみて 何を実感したか 以下はまとめとして 偏見を交えた私のリフォーム論です。 １． リフォームはMUST（絶対に必要）か？ 答は否です。 最近の建物は堅牢で築２０年でも余り 老朽化していません。 リフォームは一般的に 「部屋の間取り変更を含む改築や増築」の如く理解 されていますが 今まで特に不便と感じないで住んでいたなら 建物そのものを改築・増築せずに 老朽化した設備や備品の修理又は買い替えで充分です。 「改築や増築」という意味での リフォームは必ずしも必要ありません。 ２． 間取りの変更や外壁を壊す増改築を含むリフォームとなると 当初考えていた費用の倍ほど かかります。 私の当初計画はシステムキッチンを使い勝手の良い新しいものに替え 収納場所を 増やし リビングルーム床をフローリングに替え 壁紙を替える程度で 節度（？）ある内容でした。 リビングルームを増築し浴室スペースを増やす為に 外壁を壊す大工事となったことが 当初計画した 予算を大幅に超えた第１の理由です。 ３． 当初予算をオーバーした第２の理由は 連鎖反応（Chain Reaction）が起きたことです。 人間の欲望心理は不思議なもので キッチンだけ新しく変えると 古いままの他室とのバランスが オカシク思えてきます。 システムキッチンを新しいものにするなら ついでに 隣室の洗面室・トイレ ・浴室など いわゆる水周り全てを一緒に変えないと不釣合いなので 変えることになりました。 リビングルーム大改造により 機能に問題ない流行遅れの照明機器も替えざるを得なくまりました。 顔の髭を半分だけ剃ってもらい 残りをお金が出来る時まで延ばせないのと同じです。 かなり意志 の強い人でない限り リフォームの連鎖反応を止めるのは困難です。 ４． 当初予算をオーバーした第３の理由は 選択が可能だと良い方（高い方）を欲しくなり選んで しまうことです。 例えばシステムキッチンを当初予算の範囲でカタログから選んでも ショールーム に展示されているピンからキリまであるシステムキッチンを実見し 機能の違いについて説明を受け ると どうしても良い（高い）方を選んでしまいます。 このことは システムキッチンだけでなく ほとんど全ての備品と機器に当てはまります。 床暖房は無いより有った方が良く リビングルーム と浴室は狭いより増築して広い方が良い ということになります。 ５． では 当初予算より大幅にオーバーする結果になったので リフォームしたことを後悔してい るか？ 答は否です。 今まで快適に過ごしてきた築２０年の家に 更に２０年間 快適に過ごす となると かなり大幅なリフォームが必要となります。 ２０年間住み続ければ ライフスタイルも変わ り 色々と不便な個所が出ていました。 技術革新で更に便利で高機能となった機器に買い換えた くもなります。 1200万円という費用は決して少なくない額ですが Quality of Life（快適な人生・ 生活）の為なら無駄でありません。 1200万円を20年間で償却すると毎年60万円 毎月5万円の 償却負担であり 築２０年という折り返し点での投資は償却期間を考えると良いタイミングです。 ６． リフォームして一番良い点は気分転換できることです。 気分一新には建て替えがベストで しょうが リフォームでも充分 気分転換できます。 私の場合 37年勤めたＴ社を退職し 勤務先 が変わったので リフォームで気分を一新し 新任務にチャレンジする意欲を湧かせるインセンティブ としました。 気分を一新させるリフォームとなると どうしてもリフォーム部分が増え 外壁を壊す 増改築となり かなりの額となりました。 中途半端なリフォームなら いわゆるリフォームはせず 老朽化した設備の修理や交換のみに留めた方が賢明です。 リフォームには損得勘定だけでは 説明できない部分もあります。 ＊−＊−＊ 結論として リフォームをする前に最も重要なのは 「リフォームする目的を明確にしておくこと」 です。 目的をはっきりさせぬままリフォーム内容の検討を始めると あれもこれもやりたくなり 当初予算を大幅に超えることに成り勝ちで 不必要な個所までリフォームすることにもなります。 私の場合 大げさに言えば 「長い人生の一区切りとしてリフォームで気分を一新し 再スタートの 励みにしたい」 という不純な動機に基づいたリフォーム目的でした。 本来なら建て替えをした かったのですが 老後のキャッシュフロー不安からリフォームに妥協したので 費用に対する効果 （損得勘定）を冷静に考えると 何となく無駄で中途半端ではという忸怩たる気も正直しますネ。 気分を転換したり一新する為なら リフォームしなくても他に方法は色々とあります。 日本郵船の 豪華客船「飛鳥」による世界一周旅行をご存知ですか？ もしご希望なら 102日間の旅行代金は 夫婦で客室タイプにより 820万円〜3800万円です。 気分転換として 世界一周も良いでしょうが 狭い船室に家内と閉じ込められる102日間は私に とって(家内にとって？）はtorture（拷問）であり 仕事を102日間も休めないので 102日間より 20年間気分転換できる方法を私は選びました。 ともあれ このページの意図は 個々の部屋を リフォームするとなると どれほどの支出となるか ケーススタディーとして私のケースを敢えて 情報開示し 今後リフォームする方の参考として貰うことにあります。 気分一新の為にリフォーム するのは むしろ邪道であり 私の真似をしないで下さい。 蛇足です。 日本人が個人で蓄えているお金（金融資産）は1400兆円近くあります。 国民一人当 たり１千万円 ４人家族なら４千万の金融資産を持つ計算となり その内の６割が預貯金と言われ ます。 日本経済が低迷している一番の原因は 膨大な個人の金融資産が消費に回らないこと です。 低迷している日本経済を一挙に回復させる最も効果的な方法は 私を見習い 持ち家の リフォームに全ての方が踏み切ることではないでしょうか？ ご意見ご感想を下記アドレスまでいただければ幸いです。 Eメールアドレス*： 123hakuzouszk@kha.biglobe.ne.jp （注意*正しいアドレスは数字123を除く）
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