品確法ってなんだろう？

○品確法って？

最近よく耳にする「品確法」ってなに？

正式な法律名は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。
略されて「品確法」「住宅品質確保法」ともいわれています。

平成１１年６月２３日に公布され、平成１２年４月１日から施行された新しい法律です。

どんな法律なの？

大きく分けて２つの柱からなる法律です。その２つの柱とは、

１	新築住宅における瑕疵担保期間の１０年の義務化	義務
２	住宅性能表示制度（新築住宅・既存住宅）	任意

となっており、「２．住宅性能表示制度」の中にはさらに「性能評価された住宅に係る紛争処理体制の整備」という仕組みがあります。

「瑕疵担保期間の１０年義務化」は、瑕疵担保責任が１０年間ありますよ、という意味です。
ここでいう「瑕疵担保責任」とは、引き渡された住宅に瑕疵があった場合に、その瑕疵を修理したり、賠償金の支払いなどをしなければならない責任のことをいいます。

なお「２．住宅性能表示制度」には、「新築住宅での住宅性能表示制度」と「既存住宅での住宅性能表示制度」の２つがあります。「新築住宅」は法施行時から、「既存住宅」は平成14年８月からスタートしました。

○瑕疵担保期間の１０年間の義務化とは？

瑕疵って？

「かし」と読みます。「欠陥」とほぼ同じ意味で、引き渡す新築住宅の品質・性能として当初約束されていたもの（つまりは契約した内容）と異なることをいいます。
例としては、設計図書に従った施工（工事）が行われていなかったり、住宅が最低現有すべき性能が確保されていない場合には瑕疵として取り扱われることとなります。雨漏りなど明らかな施工不良も瑕疵になります。

従って設計図書通りにつくられているのであれば瑕疵にはなりません。もちろん、工事途中に設計変更を申し入れて互いに了解済みのものも瑕疵ではありません。

「瑕疵担保期間の１０年の義務化」が対象となるものは？

注文住宅の場合と建売住宅の場合の２通りがありますが、それぞれについて以下の契約が対象になります。

注文住宅	工務店と施主（注文者）との間の新築住宅の請負契約
建売住宅	工務店と不動産業者との間の請負契約住宅取得者（購入者）と不動産業者との間の売買契約

この場合の「住宅」とは一戸建ての住宅はもちろん、併用住宅も含まれます。
また「建売住宅」には、共同住宅（分譲マンション）が含まれます。

「瑕疵担保期間の１０年義務化」の対象となるのは、新築住宅のみです。従って増・改築住宅は対象外です。
なおこの法律における「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築されてから１年以内のものをいいます。
従って、建売住宅で新築後１年以上売れ残ったものは対象になりませんのでご注意願います。

「瑕疵担保期間の１０年の義務化」が対象となる建物の部分は？

対象となるのは、基本構造部分の瑕疵に限られます。基本構造部分とは次の部分のことです。

	基本構造部分	具体的部位
１	構造耐力上主要な部分※	柱、梁、耐力壁、基礎、地盤、土台等の構造躯体
２	雨水の浸入を防止する部分	外壁や屋根の仕上、下地、開口部等

※構造耐力上主要な部分については［建築・設計　用語集］の「構造編」を参照してください。

「瑕疵担保責任」によって住宅取得者が請求できることは？

注文住宅の場合と建売住宅の場合の２通りがありますが、それぞれについて以下のことが請求できます。

注文住宅（請負）	修補請求、賠償請求
建売住宅（売買）	修補請求、賠償請求、契約の解除（修補不能な場合に限ります）

ここで、建売住宅の場合の「契約の解除」とは、瑕疵担保期間の１０年間の間に万一修補不可能なほどの瑕疵があった場合、不動産業者は販売価格にて買い取らなくてはならないことを意味します。
従って注文建築よりも建売住宅の方が業者にとって厳しい内容になっているのです。

「瑕疵担保責任」を負う工務店が倒産した場合はどうしたら？

品確法施行後、社会情勢等の変化に対応しきれず、瑕疵担保責任を負えないまま会社が倒産したり解散してしまうケースが激増しました。そうなってしまうと、住宅取得者は修理や賠償を請求する相手がいなくなってしまいますから、自らの負担で別の工務店に依頼して修理せざるを得なくなってしまいます。

これでは消費者保護のために設けられたはずの「瑕疵担保１０年」の規定自体が形骸化してしまい、瑕疵担保責任不履行によって消費者が泣き寝入りとなってしまっているケースが多発してしまいます。

そこで、新たな法律が作られました。

新築住宅の発注者や買い主（消費者）を保護するため、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（略して「住宅瑕疵担保履行法」）」という法律が平成２１年１０月１日に施行されます。この法律により、新築住宅の請負人（施工会社等）や売り主（不動産会社等）に、万一の場合でも瑕疵担保責任の履行を行えるよう、資力確保措置（保険への加入または保証金の供託）が義務付けられます。

この新たな法律によって、平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅に関しては、消費者に対して一定の水準の瑕疵担保責任の履行が保証されることとなりますが、ご注意いただきたいのは平成２１年９月３０日までに引き渡される住宅に関してはこの法律の適用対象外であることです。

なお、以前は「住宅性能保証制度」などの制度がありましたが、あくまで民間で設けていた制度であり、消費者が自分で加入していないと利用できないものだったりしました。今般の「住宅瑕疵担保履行法」の施行によってそれらの制度もその役目を終えることとなり、現在では「住宅瑕疵担保履行法」に基づいて国土交通大臣から指定を受けた保険法人による保険へと移行しています。

「瑕疵担保期間」を２年間とする契約を結んだ場合はどうなるのか？

前出の通り、「瑕疵担保期間の１０年」はこの法律で定められた義務です。今までのように契約で１０年未満に短縮することは不可能になるのです。従って、例えば瑕疵担保期間を１０年未満の任意の年数に短縮する旨の記載が契約書にあったとしても無効になり、１０年間の責任を負うことになります。

○住宅性能表示制度（新築住宅）とは？

どんな制度なの？

新築住宅の基本的な性能がどれくらいなのかを、様々な工法、構造、施工者の別によらないで共通に、誰もが納得できるように客観的に示し、それを第三者が確認することを通じて表示させる制度です。
安心して住宅の取得ができる条件づくり、とも言えるでしょう。

この制度は次の２つの仕組みから成り立っています。

１	新築住宅における住宅の性能を評価・表示する仕組み
２	性能評価された住宅に関する紛争を処理する仕組み

住宅の性能を評価・表示する仕組みとは？

おおむね次の通りです。

１．住宅の基本的な性能に関する共通ルールを作る
	共通ルールは国土交通大臣（実際には国土交通省のお役人）が「日本住宅性能表示基準」で、住宅の性能に関して表示すべき事項と表示の方法の基準を定めています。また「評価方法基準」で、性能に関する設計図書の評価や現場検査の方法を定めています。
２．共通ルールに従い、第三者が住宅の性能をチェックする
	性能評価を希望する場合は、まず国土交通大臣に登録された「登録住宅性能評価機関」に申し込みます。登録住宅性能評価機関は、設計図書に書かれた性能を評価して、「設計住宅性能評価書（＝設計段階の性能の証明書）」を交付します。また施工中と完成段階において検査を行い、その性能を評価して「建設住宅性能評価書（＝完成段階の性能の証明書）」を交付します。
３．チェックされた性能を実現する
	設計住宅性能評価書又はその写しを契約書に添付するなどをすると、工務店はそれを実現することが契約内容とみなされます。

表示すべき事項とは？

右表の項目が表示すべきものです。

安心して長く暮らしていくためには必要不可欠なものばかりです。

ここで注意していただきたいのは、これら全てについてよい評価を受けなければならないわけではないことです。

１	構造の安定
２	火災時の安全
３	劣化の軽減
４	維持管理への配慮
５	温熱環境
６	空気環境
７	光・視環境
８	音環境
９	高齢者等への配慮
１０	防犯

どういうことかというと、この制度はあくまでも住宅が持とうとしている性能を“評価”するためのものだからです。

例えば建築主が３０歳代でまだ年老いた時のことを考える必要がなく、高齢者等が同居しないのであれば、No．９の「高齢者等への配慮」は低評価でもいいわけです。
もちろん、そういう設計内容でよいという建築主の了承があっての話ですが。

手続き的にはどんな流れに？

上記の「住宅の性能を評価・表示する仕組みとは？」と重複しますが、おおむね次のような流れになります。

１	性能評価を希望する場合は、登録住宅性能評価機関に申し込むことから始まります。この申し込みは、工務店でも消費者（住宅取得予定者）でも申し込むことができます。
２	登録住宅性能評価機関が設計図書に書かれた性能を評価し、「設計住宅性能評価書（＝設計段階の性能の証明書）」が交付されます。
３	登録住宅性能評価機関は工事中に２～３回と完成時に住宅の検査を行い、その性能を評価して「建設住宅性能評価書（＝完成段階の性能の証明書）」が交付されます。

どんな住宅が対象なのか？

新築住宅が対象です。中古住宅は「住宅性能表示制度（既存住宅）」の項目を参照してください。
なお「住宅」とは、一戸建ての住宅はもちろん、共同住宅、長屋、併用住宅も含まれます。

また、建築基準法に適合した住宅全てが対象になります。適合しているか否かの判定は、建築基準法に基づく検査済証が発行されているか否かで判断されますので、この制度を活用するためには、検査済証の取得が義務づけられていることになります。
従って違反工事のある住宅や検査を受けていない住宅はこの制度は利用できません。

○性能評価と契約について

請負契約の場合は？

１	性能評価書をお施主様に渡すということは、それは契約内容に含まれることになります。登録住宅性能評価機関が交付した「設計住宅性能評価書」又はその写しを施主に渡すか、契約書に添付した場合などには、その性能評価書に記された水準の性能を有する住宅の建設工事を行うことを契約したとみなされます。
２	設計住宅性能評価書（＝設計段階の性能の証明書）と建設住宅性能評価書（＝完成段階の性能の証明書）の中身が異なるものは契約違反となります。現実問題として、設計住宅性能評価書に記された性能が完成時に確保されなかったりしたときには、完成時に交付される建設住宅性能評価書には、設計時よりも劣った評価が記載されます。この場合、工務店は修補または賠償を行わなければならなくなっています。
３	引き渡し後に施主から相違を指摘されたときにも、工務店は補修の責任を負うことになります。引き渡されてからでも、性能評価の内容と相違する施工が行われていたことを指摘された場合、工務店は同様に修補または賠償を行わなければならなくなっています。

売買契約の場合は？

住宅が完成した後に売買契約が結ばれる場合
１	性能評価書を購入者に渡すということは、それは契約内容に含まれることになります。売買契約の前に既に住宅が完成しているのであれば、建設住宅性能評価書が既に交付されていることになります。「建設住宅性能評価書」又はその写しを契約書に添付した場合などには、売り主はその性能評価書に記された性能がある住宅を引き渡す義務があります。
２	引き渡し後に購入者から相違を指摘されたときには、売り主は補修の責任を負うことになります。引き渡されてからでも、性能評価の内容と相違する施工が行われていたことを指摘された場合、売り主は修補または賠償を行わなければならなくなっています。
住宅が完成する前に売買契約が結ばれる場合
１	性能評価書を購入者に渡すということは、それは契約内容に含まれることになります。登録住宅性能評価機関が交付した「設計住宅性能評価書」又はその写しを購入者に渡すか、契約書に添付した場合などには、その性能評価書に記された水準の性能を有する住宅を引き渡すことを契約したとみなされます。
２	設計住宅性能評価書（＝設計段階の性能の証明書）と建設住宅性能評価書（＝完成段階の性能の証明書）の中身が異なるものは契約違反となります。現実問題として、設計住宅性能評価書に記された性能が完成時に確保されなかったりしたときには、完成時に交付される建設住宅性能評価書には、設計時よりも劣った評価が記載されます。この場合、売り主は修補または賠償を行わなければならなくなっています。
３	引き渡し後に購入者から相違を指摘されたときにも、売り主は補修の責任を負うことになります。引き渡されてからでも、性能評価の内容と相違する施工が行われていたことを指摘された場合、売り主は同様に修補または賠償を行わなければならなくなっています。

○住宅性能表示制度（既存住宅）とは？

どんな制度なの？

平成１４年７月以前までは新築住宅のみが対象だった「住宅性能表示制度」を、既存の住宅についても対象とするように、適用範囲や性能表示項目、評価基準等を変更した制度のことを言います。既存住宅の基本的な性能がどれくらいなのかを、様々な工法、構造、施工者の別によらないで共通に、誰もが納得できるように客観的に示し、それを第三者が確認することを通じて表示させる制度であることは新築住宅における制度と共通している点です。

既存住宅向けにはどんな変更がなされているのか？

おおむね次の通りです。

１．新たな性能表示項目
	目視等により、ひび割れ、欠損等の劣化・不具合事象をチェックする現状検査を設けます。
２．評価基準の変更
	現状検査、及び耐震性、室内空気中の化学物質の濃度測定、高齢者等への配慮等個別の性能項目について、既存住宅に対応した評価基準を設けます。

※その他詳細は今後更新していきたいと思います。

○性能評価された住宅に関する紛争を処理する仕組みとは？

どんな仕組みなの？

性能評価を受けた住宅に関して、住宅事業者と住宅取得者との間で紛争が生じた場合、指定住宅紛争処理機関（弁護士会）による紛争処理手続き（あっせん、調停または仲裁）を利用することができます。また住宅紛争処理支援センターが指定住宅紛争処理機関をバックアップしており、住宅事業者や住宅取得者から相談を受けたり助言を行ったりしています。

指定住宅紛争処理機関を利用できる人とは？

紛争処理の申請者が契約当事者のどちらか一方であれば利用できます。具体的には次の通りです。

１．	評価住宅の建築業者
２．	評価住宅を建築業者に注文して取得した消費者（住宅取得者）
３．	評価住宅の売主（販売業者等）
４．	評価住宅を売主（販売業者等）から購入した消費者（住宅取得者）
５．	評価住宅を取得した人（評価住宅取得者）の相続人（配偶者や子）等

指定住宅紛争処理機関を利用できない人とは？

新築の評価住宅を取得した人からさらに転得した人は、その直接の売主に対しての請求について指定住宅紛争処理機関を利用できないこととなっていますのでご注意ください。

○他の法律や制度との関係は？

建築基準法との関係は？

この法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律」と「建築基準法」とは、まったく別の法律で、互いに干渉しないものです。
ただし、「性能表示制度」における建設住宅性能評価書（＝完成段階の性能の証明書）を受ける際に、建築基準法に基づく検査済証の取得が義務づけられていることが唯一の接点、といえるでしょう。

なお建築基準法は、建築における最低限の基準を定めた法律なわけです。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の性能評価・表示制度はそれ以上の性能を狙っている法律ですから、こと性能面においては建築基準法の上に位置する、と思ってもよいでしょう。

住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）との関係は？

住宅瑕疵担保履行法は、品確法で義務付けられている「瑕疵担保責任１０年」に関して、その履行を担保するために制定された法律という背景があるため、品確法を補完する関係にある法律と言えます。

従ってこの２つの法律は、切っても切れない関係といえるでしょう。

住宅性能保証制度との関係は？

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の性能評価・表示制度と住宅性能保証制度とは、直接の関係はありません。この制度は（財）住宅保証機構の運営する住宅性能保証制度なのです。
（財）住宅保証機構の作成した保証書に基づく長期の保証と保険制度による担保措置がセットとなった仕組みで、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が整備される以前から存在する制度ですが、法律に基づく仕組みではありません。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により瑕疵担保期間１０年が義務づけられた後は、瑕疵に関する保険を活用するための仕組み、という位置づけになります。

その他、「完成保証制度」や建築基準法の「性能規定化」とも直接の関係はありません。

なおこの制度は「住宅瑕疵担保履行法」の成立に合わせ、平成２０年６月３０日付で新規登録申請受付を終了しています。運営元の（財）住宅保証機構では平成２０年７月１日以降、住宅瑕疵担保履行法に基づく新しい保険「まもりすまい保険」の受付を始めています。