容積率

3 容積率

容積率とは,延べ面積の敷地面積に対する割合だ。例えば,容積率が10分の20と指定(制限)された場合,敷地面積が100㎡であれば,そこで建築できる建築物の延べ面積は,最高で200㎡までということになる。
なお,延べ面積とは,建築物の各階の床面積の合計のことだ。
ただし、住宅部分や老人ホーム部分の床面積のうち、その3分の1相当までの地下室部分は、床面積に算入しないことになっている(住宅以外の用途が含まれる建築物でも、住宅部分や老人ホーム部分の地下室には適用される)。また、昇降機の昇降路部分、共同住宅の共用の廊下または階段部分も、床面積に算入しないことになっている。


原則

(1)
建築物は,指定された容積率に反して建築できない。
容積率は,用途地域に応じて,次のように指定されている。
①第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域
10分の5,10分の6,10分の8,10分の10,10分の15,10分の20の中から,そこの都市計画で定められた数値
②第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域
10分の10,10分の15,10分の20,10分の30,10分の40,10分の50の中から,そこの都市計画で定められた数値
③工業地域・工業専用地域
10分の10,10分の15,10分の20,10分の30,10分の40の中から,そこの都市計画で定められた数値
④商業地域
10分の20,10分の30,10分の40,10分の60,10分の70,10分の80,10分の90,10分の100,10分の110,10分の120,10分の130の中から,そこの都市計画で定められた数値
⑤用途地域の指定のない区域(無指定区域)
10分の5,10分の8,10分10,10分の20,10分の30,10分の40の中から,特定行政庁が土地利用等の状況を考慮し,その区域を区分して,都道府県都市計画審議会の議を経て定めた数値。

(2)
知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内で,かつ,地方公共団体が,条例で定める場合には,「都市計画区域および準都市計画区域」外でも容積率が適用される。


特例

容積率には,次のような特例がある。

(1)
敷地の前面道路の幅員が12m未満のときは,その前面道路の幅員のメートル数に次の数値を掛けて得た数値と,本来指定されていた容積率の数値とを比較し,低い方の数値がそこでの容積率となる。
①第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域
10分の4
②第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域
10分の4(ただし,特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定した区域では10分の6)
③①②以外の用途地域・用途地域の指定のない区域
10分の6(ただし,特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定した区域では,10分の4または10分の8のうち,特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの)

(2)
敷地が,容積率の制限が異なる2以上の地域にわたるときは,その建築物の容積率は,それぞれの容積率の限度に各部分の面積の敷地面積に対する割合を掛けて得たものの合計以下でなければならない。

(3)
敷地の周囲に広い公園,広場,道路その他の空地を有する建築物で,特定行政庁が交通上,安全上,防火上および衛生上支障がないと認めて,建築審査会の同意を得て許可したものの容積率は,その許可の範囲内で緩和される。




用途制限

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