Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。
（２）Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、Ｂが建物に備え付けた動産、及びＢのＣに対する賃料債権について先取特権を有する。
（３）Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
（４）Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。
（１）正しい。
適法な転貸（賃貸人の承諾がある転貸）があった場合、「転借人は賃貸人に対して直接義務を負う」。
直接義務を負うとは、「賃借人Ｂが賃貸人Ａに対して賃料を支払わない場合、Ａは、『Ｂに対する賃料の限度で』、転借人Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求できる」ということだ。
したがって例えば、ＡＢ間の賃料が月８万円でＢＣ間の転借料が月10万円だった場合、Ａは、Ｂに対する賃料８万円の限度で、転借人Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求できる、ということだ。
なお、ＡＢ間の賃料が月10万円でＢＣ間の転借料が月８万円だった場合は、Ａは、『Ｂに対する賃料の限度』、かつ、転借料の限度の両方を満たす、８万円の限度でしか、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求できないので、注意。
（２）正しい。
不動産賃貸の先取特権の問題だ。
この先取特権は、その不動産の借賃その他賃貸借関係から生じた賃借人の債務について、賃借人の「動産」の上に賃貸人が当然に有している法定担保物権だ。
そして、建物の賃貸人のこの先取特権は、賃借人Ｂが建物に備え付けた動産について存在する。
また、上の「その他賃貸借関係から生じた」ものには、賃借人Ｂの転借人Ｃに対する賃料債権も含まれる。
したがって、本肢のように言える。
（３）正しい。
賃貸人・賃借人間の賃貸借契約が、「合意解除によって」終了するときは、特段（特別）の事由がある場合を除き、賃借人・転借人間の転貸借契約は終了しない。
「親亀こけても子はこけない」のだ。
Ａ … Ｂ(親亀) → Ｃ(子)
したがって、ＡはＣに対して合意解除の効果を対抗できない。
ＡはＣに建物の明渡しを請求できないということだ。
（４）誤り。
賃貸人・賃借人間の賃貸借契約が、「解除（例：賃料不払いを理由にする解除）によって」終了した場合は、賃借人・転借人間の転貸借契約も終了する。
この場合は「親亀こけたら子もこける」のだ。
Ａ … Ｂ(親亀) … Ｃ(子)
この場合には賃貸人の保護が優先され、転借人を保護する道はない。
したがってＡは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与える必要などない。
宅建の迷物図書館 >> 出来るか過去問 >> 平成23年度(2011年度) >> 問7