ご相談は無料、全国の案件も迅速に対応致します。親切、丁寧がモットーの神代不動産鑑定所へ

土地に関する権利にはさまざまなものがあります。
地上権や借地権も土地に関する権利ですが、具体的にどのような権利なのか、両者にはどのような違いがあるのかをご存じでしょうか。権利内容についての理解が不十分だと、有事の際、地主とのトラブルや自身の不利益に直結しかねません。
そこで今回は、地上権と借地権の違いについてご紹介していきます。
地上権ってどんな権利？

地上権とは、工作物や竹木の所有などを目的として他人の土地を使用する権利のことです。ここでいう工作物とは、住居としての建築物などに限らず、地上および地下の設備一切を指します。ただし、耕作の対象となる稲、果樹、茶などは別の権利（永小作権）の対象となるため含まれません。
地上権は地上権設定契約によって取得されるケースが多いですが、遺言、相続、譲渡、時効によって取得される場合も見られます。また、地上権は不動産に関する物権であることから、登記すれば第三者に対抗（権利を主張）することも可能です。そして、地上権をもつ者（地上権者）は、地主に対し登記を請求する権利を有し、対する地主には登記に協力する義務が課せられます。
加えて、地上権者が地上権の売買や賃貸借、抵当権設定を行う場合も、原則として地主の承諾は必要ありません。
地代の支払いは地上権の要素ではないため、地代を支払う旨の特約がある場合に限り、地上権者は地代の支払い義務を負います。義務がある場合に、地上権者が2年以上地代の支払いを怠った場合には、地主から地上権者に対して地上権の消滅請求が可能です。

借地権ってどんな権利？
法律上は、上記の地上権および土地賃借権を包括して借地権と呼びます。ただし、この借地権という言葉は、世間一般には地上権を除いた土地賃借権のみを指す通称として浸透しています。そのためこの文中でも、借地権を土地賃借権として説明していきます。
地上権権と土地賃借権は、地上権が物権であるのに対し、土地賃借権は債権であるという点で大きく異なります。したがって借地人にとっては、土地貸借権は賃借を通じた土地の間接的な支配権に過ぎないため、地上権に比べると弱い権利であるといえます。また、土地賃借権には普通借地権や定期借地権など、複数の種類があります。普通賃借権では、賃借契約が法的に自動更新され、地主は正当事由がなければその更新を拒否することができません。そのため普通借地権に関しては、一定期間で契約が終了する定期借地権と比べて借地人の権能が強いといえます。
土地貸借権の売買や転貸借などを行う際には、地主からの承諾が必須です。また、売買の承諾を得るために承諾料が必要になる場合もあります。

地上権と土地貸借権の違い
地上権は物権であるため、登記を行えば地主はもちろん、第三者に対しても権利を主張することができます。一方の土地賃借権は、登記がなければ地主に対してのみ権利を主張することができます。
前述の通り、地上権の登記を地上権者から請求された場合、地主には協力義務があると定められています。しかし、土地賃借権の場合には登記協力義務がないため、ほとんどの地主は自分の不利益を考慮し、土地賃借権の登記に応じません。そこで、借地人が借地上の建物の所有権を保存登記した場合は、たとえ賃借権の登記がなくても、その土地の借地権を第三者に主張することができると定められています。

わりに
ここまで、地上権と土地貸借権の違いについてご紹介しました。
現在では土地賃借権が主流となりましたが、地上権付きの物件も全く存在していないわけではありません。地上権、土地賃借権の違いをしっかりと把握し、取得や契約をする前に、自分がどのような権利や義務を有することとなるのかを確認しておくことが大切です。