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不動産に係る権利は多数存在します。そのため、所有している土地に関して自分がどのような権利を有しているのか、把握しきれていない方もいらっしゃるでしょう。しかし、万が一住宅に関わるトラブルがあった際にスムーズな対応を行うためにも、最低限の権利内容は知っておくべきです。
そこで今回は、所有土地に関わる権利の内、賃借権と抵当権に絞り、その関係についてご紹介します。

賃借権とは？

賃借権とは、目的物を借りるという行為を通じて、借り手がその目的物を間接的に支配できる権利をいいます。そして、土地を借りる際の賃借権は、「土地賃借権」と呼びます。
借地に係る権利としては、土地賃借権とは別に「地上権」というものがありますが、賃借権は地上権とは異なり債権です。そのため、賃借権を有する場合でも、土地の権利に関わる売却や転貸などを行う際には、地主からの承諾を得る必要があります。また賃借権は多くの場合、土地の権利について記述された土地登記簿上にも登記されていません。

抵当権とは？

抵当権とは金融機関などが融資を行う際、返済が行われなかった場合に、その担保として借り手の所有する不動産などを抑えることができる権利です。
民法上で抵当権の目的物になり得るものは、不動産、地上権、永小作権に限られます。つまり、土地の賃借権は抵当権の目的物とすることができません。

抵当権と賃借権の関係について 
賃借権と抵当権が同時に存在した場合、どちらが優先するかは権利設定登記の先後で決まります。以下、詳しく説明していきます。
抵当権が登記されるよりも前に登記された賃借権は、抵当権者および土地の買受人のもつ権利に優先します。つまりこの場合、抵当権が実行されたとしても、借り手がもつ賃借権が失われることはありません。そのため、抵当権者の同意を得た場合に限りますが、登記された賃借権を有しているのであれば、たとえ土地が競売にかけられたとしても賃貸借を継続できます。
反対に、抵当権の登記より後に登記された、もしくは登記されていない賃借権は、期間の長短に関わらず、抵当権者および競売の買受人に対抗（権利を主張）することができません。抵当権者および競売の買受人に対抗することができない賃借人は、競売の買受人が所有権を取得した時から6ヶ月以内に土地を明け渡す必要があります。

賃借権の登記が行われない場合は？
抵当権よりも先に登記されている場合に限り、賃借権は抵当権に対抗することができます。しかし、賃借権に関する説明でも述べたとおり、賃借権は土地登記簿上に登記されていないことがほとんどです。また、登記には貸主の同意が必要となりますが、賃借権の登記は貸主側の不利益を生みかねないため、要求を行っても通常は実現しません。
ただし、土地の借り手が、賃借した土地上にある建築物に関して所有権保存登記を行っている場合は、たとえ土地の所有権が第三者に移った場合でも明け渡しを拒否することが可能です。

おわりに
いかがでしたでしょうか。抵当権と賃借権の関係を理解していなければ、賃借人は万が一のリスクに備えて対策を練ることができません。
抵当権が設定されている土地を賃借する場合、借り手は貸主が経済的なリスクを抱えていないか、充分に考慮しなくてはなりません。また、土地上に建築物を建てる場合、その所有権保存登記については借り手単独で行うことができます。所有権保存登記は任意となっていますが、土地賃借権の登記がなされていない場合は済ませておくことをおすすめします。
法律は解釈が多様に存在するため、権利に関しても詳細を理解することは困難です。最低限の知識を身に着けた上で、重要な手続きに際しては、専門家の指示を仰ぎましょう。