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はじめに

相続に関するトラブルは、近年増加傾向にあります。 中でも相続財産が不動産の場合、相続人の間で物理的に公平に分けることができないため、トラブルが発生しやすいようです。 例えば、親の財産が実際に住んでいた家だけであった場合、複数の兄弟間でどのように分けると公平になるのでしょうか。 もちろん売却して金銭で分け合えば解決するのかもしれませんが、そうはいかないケースも多々あるかと思います。 ここでは共有物分割を行う前に知っておきたい、代償分割や換価分割などの不動産分割方法についてご紹介します。

不動産の現物分割

現物分割とは、財産そのものを物理的に分割する方法です。しかし不動産に適応するには、難しい方法と言えるでしょう。
例えば土地が相続財産だった場合、相続人の数だけ実際の土地を分割して相続することになります。この場合、不動産の分筆登記を行い、1つだった土地を複数の土地に分ける必要があります。
分割を行う際には分割を公平に行うために、測量した上で境界線を定めなければなりません。
しかし土地の方角や位置によって、分割した土地の価値に差が出る可能性があります。
そのためただ単に面積によって分割を行うことが、本当に平等か否かという疑問が残ってしまいます。
建物の場合もまた、土地のように分割して相続することは現実的には難しいとされています。
以上の理由により、不動産の現物分割は遺産分割方法としては問題が多いものであると言えるでしょう。

不動産の代償分割
代償分割は、相続財産が不動産の場合によく採られる方法の1つです。
相続人は、民法で規定されている法定相続分を有しています。そのため不動産が相続財産の場合、法定相続分に従って相続を行うと相続人の共有関係が生じます。
しかし不動産の共有は売却時に不都合になったり、持分だけを売却できなかったりと、トラブルが多いものです。
そこで有効な方法が代償分割です。相続人の1人が不動産を相続し、法定相続分を超えた部分については他の相続人に金銭で代償します。
例えば、親と同居していた兄がそのままその家に住み続けたい場合には、兄は不動産を相続し、その他の相続人にその分を金銭で支払うことになります。
もちろん、代償として払う金銭を用意することができない場合には、難しい方法と言えるでしょう。

不動産の換価分割

 換価分割とは、相続財産そのものを売却して金銭に換え、その金銭を相続人で分けるという方法です。
相続人が全員その不動産を相続する意思がない場合には、金銭に換えて分ける方が公平であり容易なため、合理的な方法であると言えます。
しかし共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要になるため、売却に協力的でない者がいると難しい場合があります。
この方法は上述の代償分割を希望しているが代償金が用意できない場合、仕方なく換価分割にするというケースもあります。

不動産の共有分割
共有分割とはその名のとおり、相続人全員で相続財産を共有する方法です。不動産の場合、民法の規定に沿って法定相続分に応じて相続登記が行われます。
共有分割は物理的な分割方法ではありませんが、法律に沿った一番公平な方法という面があります。
しかし、将来さらに相続が発生した際には共有関係がますます複雑になり、不動産を売却したい場合などにトラブルが起こりやすいという難点もあります。

おわりに

一般的的な不動産の分割方法を4つご紹介しました。それぞれの分割方法にメリットとデメリットがあることをお分かりいただけたでしょうか。
相続続が発生した時に、不動産の分割問題に遭遇してしまうことは往々にしてあり得ます。
不動産という分割しづらい財産を、相続人の間でいかに公平に全員が納得した形で分けることができるか、今のうちから知識を備えておくことが重要になってくるでしょう。