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遺産相続における不動産（土地）鑑定の必要性について

はじめに 親族等から不動産を相続した場合、鑑定士に不動産鑑定を依頼する方は少なくありません。 しかし、相続税の計算に必要な「相続税路線価」は一般に公開されているため、不動産鑑定士に鑑定を依頼する必要性を疑問視する方もいらっしゃると思います。 では、なぜ不動産鑑定は必要なのでしょうか。 不動産鑑定は可能なときに行っておいた方が、後々の助けとなることが多いのです。 ここでは遺産相続における不動産鑑定の必要性についてご紹介します。

【理由１】適正価格を算出するため

遺産を相続する際、相続人は必ず国に対して「相続税」を納める必要があります。
相続税の割合は相続した遺産の価値を金額化し、その割合から算出することになります。
相続税の割合自体は、控除等の差し引きを計算してしまえばそう複雑なものではありません。
そしてもちろん、土地や建物にも一定の割合で相続税が課せられます。
このとき、不動産の価値は原則的に「相続税路線価」という、国税局によってあらかじめ設定された価格基準に沿って算出されます。この相続税路線価は、国土交通省が1月1日を評価時点として毎年更新している、「地価公示価格」を基準に定められています。そのため、不動産評価においては最も客観的かつ公正な指標であると言えます。
ただし、不動産の価格は、売り手と買い手の個別的な取引によって形成されるのが常であり、両者の売買時の事情でも変動してしまいます。それゆえ稀に、この相続税路線価が実際的な不動産の取引き価格よりも、遥かに高く設定されてしまっていることがあります。
そのような場合、鑑定士に不動産の価値を適正に評価してもらうことで、節税が可能なケースがあるのです。

【理由２】即時売却の際の価格設定を行うため
不動産の相続税といっても、土地そのものを国に納めるわけではありません。相続税は必ず、その金額を現金で納める必要があります。
もちろん、自費で賄えるのならば納めてしまえば終わりですが、現実にはこの支払いに関して、トラブルにおちいってしまう人も少なくありません。
最も多いのは、土地に課された相続税があまりに高額で、支払うことができないといったケースです。特に都内では、不動産の価値は数千万円が相場となります。そのような高価格の不動産を相続した場合、相続税が予想を超えて膨れ上がってしまうケースも少なくありません。
ただし、相続税を納めるまでの期間は十か月と定められており、また支払いを滞らせてしまうと追加の課税も発生してしまいます。そのため、相続した土地をそのまま売却し、支払いに充てようとする人も多く見られます。
しかし、不動産の売却は、時と場合によっては数か月の時間を要します。万が一取引が滞ってしまった場合に、売り手側が相続税の支払いに焦り、早期の合意を望んだ結果、本来あるべき価格よりも安く不動産を手放してしまうことも予想されます。
そのような事態を予防するためには、取引きを行う前に売り手側が不動産の適正価格を調べ、事前に買い手側へ提示しておくことが大切です。
不動産を売却する際に鑑定は必須ではありません。しかし、不動産評価についての公的な証明は、売り手側と買い手側の双方にとって、非常に有効な取引き価格の判断材料となります。
いざというときに取引きをスムーズに進められるよう、相続する不動産については事前の鑑定をお勧めします。

おわりに

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