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　無道路地は、道路に面していない土地であるため、その土地を単独で利用することは不可能で、道路に通じる土地を得て初めて利用可能となります。
　一方このような無道路地に関しては、民法２０条で囲繞地と言い、囲繞地通行権により通行する権利が認められています。しかしこの囲繞地通行権の詳細な内容に関しては不明で過去の判例を参考に判断することになります。
　一方契約により通行に必要な土地を得る場合には当該土地を売買により所有権を取得する、地上権を取得する、地役権を設定する、賃貸借により借りる、使用借件により借りる等があります。
　不動産鑑定評価において参考とする土地価格比準表によれば「現実の利用に最も適した道路等に至る距離等の状況を考慮して取り付け道路の取得の可否及びその費用を勘案して適正に定めた率をもって補正するものとする」とあります。また同様に不動産鑑定評価において参考にする「土地価格比準表の手引き」によれば「無道路地については、無道路地が道路に接していないことにより宅地としての一般的な使用が現実に不可能であるが、道路開設により使用可能なものとあなることに鑑み、宅地として利用するために最も適した道路に至る取付道路を想定して、袋地の評価方法に準じて評価を求め、この額から当該取付道路用地の取得価額等の道路開設に要する費用の額を差し引いて無道路地としての価額を求め、これにより無道路地であることによる格差率を求める」とあります。
具体的な算定方法は下記の通りです。
無道路地（黄、100�u）取付道路（緑　10�u）とする。
�@無道路地に取付道路部分を取得して袋地状の画地とした場合の価格
�A取付道路部分の取得費用
�B�Aの取付道路の改良費用
�C取付道路が利用可能となる迄の期間（期間＝ｎ、期待利回り＝ｒ）
�D不確実性、リスク
とした場合に無道路地の価格は以下の通りとなります。

　（�@ー�Aー�B）×１／（1+r）＾ｎ×�D

無道路地の不動産鑑定評価の一例として上記のような方法があります。しかし、実務的には無道路地の周囲に建物が建ち並び、取付道路とするための空地が無い場合もあり当該場合においては、この手法は適用は出来ないことになります。
　また取付道路部分の取得費用の算出は困難であると判断されます。何故なら現況で利用されていない空地ならば地域の地価水準程度で取得可能となるかも知れませんがが、既に建物の敷地の一部、庭や、敷地内通路となっている場合、その取付道路部分を失うことによって他の宅地部分にも大きな影響を与え、宅地全体の効用にマイナスとなることもあります。このような場合には取付道路所有者にとっては当該部分は特別な価値を持ちます。従っては売買可能か否かは不確実性が高く、また取得価額多額にならざるをえないでしょう。
　上記のような場合を含め多様なケースがあり不確実性の決定は困難です。