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| 借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。 ①宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること。 ②借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。 ③借地権取引の態様 ア借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。 イ借地権の取引が一般に所有者以外の者を対象として行われる地域であるか 否か。 ウ堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。 工借地権に対する権利意識について借地人側が強い地域であるか否か。 オー時金の授受が慣行化している地域であるか否か。 力借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか。 ④借地権の態様 ア創設されたものか継承されたものか。 イ地上権か賃借権か。 ウ転借か否か。 工堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。 オ主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか。 カ契約期間の定めの有無 キ特約条項の有無 キ契約は書面か口頭か。 ケ登記の有無 コ定期借地権等(借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等) (1)借地権 ①借地権の価格 借地権の価格は、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使収益することにより借地人に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。 借地人に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。 ア土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益 イ借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という。)及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分 ②借地権の鑑定評価 借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によって その手法を異にするものである。 ア借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域 借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。 この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。 (ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度 (イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数 (ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間 (エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件 (オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件 (カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り (キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格 イ借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域 借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を比較考量して決定するものとする。 この場合においては、前記アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合に勘案するものとする。 (2)底地 底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。賃貸人に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。この場合においては、前記(1)、②、アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。 また、底地を当該借地人が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。 |
