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不動産の相続税は土地の評価で決まる？不動産相続時の注意事項

【１】土地の評価方法を知ろう

相続により取得した不動産が土地の場合、相続税のもととなる評価額は、実際にマーケットで取り引きされている市場価格により決まるわけではありせん。土地の評価には「売買取引価格（市場価格）」「公示価格」「路面価」「固定資産税評価額」という4つの評価額があります。相続に関する土地の評価額は、基本的に「路面価」と「固定資産税評価額」をもとに算出されます。

路線価方式式

路線価とは、全国の主要な市街地の道路に面する土地の価格のことです。
この路面価は国税局により定められます。
路線価方式を使用する場合、土地の評価額は、所有する土地が面した道路に振られているその土地の1�u当たりの価格（路線価）に、敷地面積を乗じることにより算出されます。
ただし、路線価は路線（道路）に面する標準的な宅地を想定しています。したがって、実際の土地の評価にあたっては路線価による評価額を基礎としながら、各々の地形、接道状況等を加味して行う必要があります。

・倍率方式

路線価が振られていない土地の場合は、倍率方式という方法を用いて評価額を算出します。倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じることにより土地の評価額を算出する方法です。 l

【２】建物の評価方法を知ろう 

建物は固定資産税評価額に基づいて算出されます。固定資産の評価は、総理大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長（東京都23区内の場合は都知事）がその価格等を決定することになっています。固定資産税評価額は、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など土地と家屋にかかる税金の基準となっているものです。

【３】マンションの評価方法を知ろう
マンションの場合は、土地と建物の評価方法により算出したマンション全体の評価額のうち、相続人の所有する持ち分割合がマンションの評価額として算出されます。 相続人の所有する持ち分割合は、マンションの売買契約書や登記簿謄本を確認してください。

【４】相続税の軽減について知ろう
不動産の評価額により相続税額が決定することは上記でご説明しましたが、そのほかにも相続税の金額にかかわる要素は数多く存在します。 例えば、「小規模宅地」の特例に該当した場合、故人と同居していた家宅を相続する際、その土地の評価額を最大で8割減額できるケースがあります。評価額を下げることは、それだけ支払う税金を少なくすることができる、つまり大きな節税になるということです。 この他にも、相続人が配偶者の場合に適用される「配偶者の税額軽減」、相続人が未成年の場合に適用される「未成年者控除」、障害のある方が相続人である場合に適用される「障害者控除」などがあります。 税制は変更や廃止されることがあるため、必ず現時点での税制や適用条件等を確認してください。

おわりに

相続税を算出するためには、評価額の算出、税率の算出、またそこから決まった税額からの控除や、評価額からの軽減、税率の軽減、その適用条件等、非常に複雑で分かりづらい工程があります。
また、その期限付きの特例や2014年4月の消費税改定などのように、時とともに税制度は変わっていくものです。遺産相続をスムーズに行うためにも、不明な点がある場合は専門家へ相談することをおすすめします。