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はじめに

土地というものは、その価値を流動的に変化させていることを皆さんもご存じかと思います。 しかし、土地をはじめとする不動産は存在する場所および地域、時勢によって、地価の上下の動向に特徴があります。 今回は住宅地と商業地の場合を例にとって、地価動向についてご紹介をしたいと思います。

【1】住宅地の地価
一般的な住宅地と高級住宅地では、明らかに土地の価格が異なります。
では、なぜ同じ住宅地でも地価に大きな差が生まれているのでしょうか。一般的に普段高級住宅地と呼ばれる地域は、敷地が広く高品質な住居の密集地帯のことを指します。高級住宅が密集することにより、住環境が良好な地域が形成されるため、必然的に地価は高くなります。
つまり、宅地としての価値を高める要因は、「高品質な近隣環境」によって決定されます。
住宅地は周囲の環境変化によって不動産としての価値が大きく変動します。
また、時勢や流行、人々の評判によっても住宅地の価値は上下します。
昨今では住宅を購入する際、地震や河川の氾濫による洪水などの自然災害に対する関心が高まっており、それが住宅地の価格に直接的な干渉をもたらすケースもあります。
以前は高級住宅地と呼ばれていた地域でも、近年になり液体化現象や河川の氾濫や暴雨による浸水への対策不足が指摘され、その価値を下げている地域は確かに存在します。
しかし、安全性の面で地価が変動する場合もありますが、商業地に比べると住宅地は変動率が小さいということが特徴です。

【2】商業地の地価
先ほど、言及しましたが商業地は住宅地と比べると地価の変動率が大きいのが特徴です。そもそも商業地が存在する前提として、その地区に商業展開するだけの価値が存在している必要性があります。分かりやすい例を挙げるとするとシャッター商店街などは、地価が大きく下がってしまった商業地といえるでしょう。以前は賑わいをみせていた商店街が、近隣に大型ショッピングモールができてしまったために、その煽りを受けて、次々に閉店してしまったという話は決して少なくなく、社会現象となっているほどです。このように商業地の価値が変動することは稀ではありません。
商業地の価値を決定づけるものとして重要な点は、「収益性が望めるか否か」、この一点に尽きます。最近では、遠方であっても大都市とつながる高速道路沿いなどの場合、一見商業地として価値が低いと思われがちなこのような土地も以前と比べると商業地としての評価が高くなっているといえるでしょう。
また、近年では新幹線や飛行機の国内線などが整備され、大規模な商業地が地方にも存在するようになりました。そのような要因から現在は都市部に近い商業地ほど価値が高いとは必ずしも言い切れない時勢に差し掛かっています。
商業地の土地は通常の宅地とは違い、土地の価値に「その地点で商業を営んだ際に見込める収益」が考慮されます。

おわりに
住宅地と商業地では土地価格の変動にそれぞれ特徴が存在します。また商業地と住宅地が隣接する場合、通常は地価水準は商業地が住宅地より高く、一般的に高級住宅地と呼ばれる地区もこの商業地に隣接している場合が少なくありません。住宅地と商業地は異なる性質を持つ土地ではありますが、お互いの地価に影響を与え合う場合もあり、密接な関係を持つ土地であると言っても過言ではないのではないでしょうか。
当不動産鑑定所では、土地の評価および高品質の鑑定評価書はもちろんのこと、土地に関する様々なご相談やご依頼など不動産に関するお悩みをトータルに解決いたします。土地の評価について、ご不明点がございましたら、お気軽にご相談ください。