ご相談は無料、全国の案件も迅速に対応致します。親切、丁寧がモットーの神代不動産鑑定所へ

はじめに

不動産は取引市場が限られており、正確な価格の算出は難しいものです。 とはいえ、売買取引や相続の際には不動産の値段を正確に算出する必要があります。 それでは不動産は一体どのようにして評価されるのでしょうか。 ここでは、不動産の鑑定方法をいくつかご紹介します。

【不動産の鑑定評価1】収益還元法（直接還元法とDCF法）
収益還元法とは、その不動産が将来生み出すと予測される純収益の現在価値の総和を計算するものであり、これによって収益価格が決まります。
一般的にこの方法は、賃貸用の不動産や事業に用いる不動産の価格を計算する際に有効であると言われていますが、合理性が高い反面、過去の運用履歴と数字の信頼性が前提となります。そのため妥当性を十分に検討することが重要です。
収益価格を計算する方法としては、大きく分けて「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。さらに「直接還元法」の中には、複数の手法が存在します。
「直接還元法」は、1年間など一定期間の純利益を還元利回りで割り算出する方法です。
還元利回りとは、不動産の収益性を表す指標のひとつです。一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用されます。
一方「DCF法」とは、直接還元法よりも予測精度を高めた方法です。こちらは不動産を証券化する際に用いることが多いです。
しかしDCF法は直接還元法に比べて想定するものが多いという欠点があります。この方法は将来を予想するために膨大な量の資料が必要となり、複雑な計算が求められます。
とはいえ、純利益の変動を反映しやすいというメリットもあります。

【不動産の鑑定評価2】原価法
不動産の鑑定評価には、原価法というものもあります。これは鑑定評価の中でも定番とされている方法で、再調達原価を基に減価補正を行い、評価額を計算していきます。
ここで言う再調達原価とは、手持ちの不動産を再度購入すると仮定した場合に必要となる金額のことを意味しています。
また、減価修正とは、価値が低下する要因があるか検討して価格を修正していくことを意味します。
具体的な計算式は、「再調達原価-減価額＝積算価格」として表されます。
この積算価格とは、原価法を用いた時の評価額のことです。
原価法は土地付きの建物の評価額を算出する際は有効な方法と言われていますが、土地だけの評価額には適用出来ないケースが多くなっています。
所有している不動産に応じて、何が最適な方法かを考えてみるとよいでしょう。

【不動産の鑑定評価3】取引事例比較法
【不動産の鑑定評価1・2】で説明した収益還元法や原価法と異なる、「取引事例比較法」という鑑定方法も存在します。
近隣における不動産の過去の取引を基準に補正・修正を加え、それらと比較して評価額を計算する方法です。
この方法を採用する場合、取引価格を事情補正・時点修正し、地域要因や個別要因を比較して評価額を求めていくことになるため、取引事例をたくさん収集した上で正確な情報を見極めることが大切です。
事情補正とは、売り急ぐ・買い急ぐといった例を排除するため正常な取引だけを参考にすることです。また、時点修正は不動産の価格変動を考慮することです。
地域要因は、エリアの格差を考慮することを意味します。居住環境や騒音・臭気、交通量などは、マイナス要因、プラス要因のどちらにも影響を与えることがあり、どちらの要因にも同等の注意が必要です。
個別的要因とは、土地の広さや形、地盤の強さ、日当たりといったものを指します。好条件ならプラス評価になり、悪条件ならマイナス評価になります。
この手法は鑑定評価で最も使われる手法と言われています。全国の鑑定士がデータ蓄積に多大な労力を使っています。

おわりに
不動産の鑑定評価方法を3つ紹介しました。
鑑定評価方法は所有する不動産によって、向き不向きがあります。どの方法が適切であるか、得をする方法よく考えて判断しましょう。
不動産の価格は常に変動するものです。正しい価値を知りたい方は当鑑定所にご相談ください。