ご相談は無料、全国の案件も迅速に対応致します。親切、丁寧がモットーの神代不動産鑑定所へ

はじめに

皆さんは「無道路地」という言葉を聞いたことがありますか？無道路地とは、一般的に道路に接していない宅地を指します。ここでいう「道路」とは、建築基準法上の道路を意味し、道路に接していても接道義務を果たしていない宅地も「無道路地」と同様に評価されます。 この無道路地、どのように評価されるのでしょうか？ここでは、無道路地の評価方法について、ご紹介します。

無道路地と接道業務を満たしていない宅地について
無道路地とは、周囲を他の土地に囲まれており、道路に直接接していない土地のことを指します。この無道路地は、使用用途が限られてしまうという理由から鑑定評価が激減してしまう傾向にあります。
しかし、道路に直接面していない無道路地のみ鑑定評価が下がるというわけではありません。道路に接していたとしても、接道業務を満たしていない宅地は無道路地と同様に、低い鑑定評価が下されてしまいます。
では、接道業務とは、いったいどのような規定なのでしょうか。
接道業務とは、建築物を建築するために必要とされる道路に接すべき間口距離の規定のことです。建築基準法第41条および第43条には、都市計画区域内および準都市計画区域内において「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。
しかし、道路に面していない土地、無道路地であっても建築物を建てることが可能な場合があります。これは、建築基準法において、例外的に認められています。
とはいえ、無道路地や接道業務を満たしていない宅地には車の進入が難しいということもあり、その不便さゆえに、どうしても鑑定評価が低くなってしまいます。

勘違いされがちな無道路地の評価方法
無道路地の評価方法には、相続税を算出するための財産評価基本通達や固定資産評価基準などの財務上の評価手法があります。しかし、これらの算出方法では、土地の評価に影響を与える周辺地域の土地の利用状況や隣接地の状態、規模、建築物の配置などの状況を反映することができません。また、本来は隣接地と対象地との位置関係や対象となる土地の個別要因なども評価額に反映すべきといえるでしょう。
財務上の無道路地の評価額は、本来の鑑定評価額を下回ることが多くなっています。正しい鑑定評価額を知りたい場合は、無道路地の不動産鑑定ができる不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。

地域特性によっても鑑定評価が異なる
同じ条件を持つ無道路地であっても「その無道路地がどの地域に属しているのか」、「周辺環境はどうなっているのか」といった地域特性によって鑑定評価は大幅に違いが現れます。
もちろん宅地以外の農地や林地である場合にも鑑定評価が変わってきます。
さらに、無道路地は公道から遠くなればなるほど鑑定評価が下がると言われています。
何らかの理由により無道路地を売却しようと考えている方や、所有している無道路地の価値を知りたいという方は、まずは一度不動産鑑定士に依頼をしてみるとよいでしょう。
自分自身で大まかな鑑定評価額を調べることもできますが、このような特殊な土地はさまざまな角度からの評価が必要なため、プロの手に任せた方が確実です。

おわりに
無道路地と一口に言っても、その土地がどのような地域特性、利用価値を持っているのかといった条件によって鑑定評価が変わります。
建物が建てられる敷地と比較すると鑑定評価が大幅に低くなってしまうというのは避けられません。当鑑定所では土地の鑑定はもちろんのこと、土地の有効利用のためのコンサルティング活動も行っております。土地に関するお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。