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はじめに 土地を所有する方にとって、その土地の価値は気になる事柄でしょう。 土地の価格は、周辺の環境にも大きく左右されます。ここでは私道および、私道に隣接する宅地の評価方法についてご紹介します。

私道とは？

「私道」という言葉はあまり聞き慣れないかと思います。私道の対義語は公道ですが、どちらも一般的には道路と呼ばれるものです。
私道とは「私人が管理し所有する道」、対して公道とは「国や地方自治体が管理し所有する道（つまり誰でも使用、通行ができる道）」であるといえます。
私道とは、私人が管理し所有する道路ですので、基本的には所有者が維持管理（傷んだ道の修理等）をすることになります。また、私道を廃止しようと、新設しようと、私道の上に建築物を建てようと、所有者の自由です。しかし、建築基準法で認められた道路は他者に利害が及ぶことになるため、上記の行為は制限されるので注意しましょう。
私道の所有形態や土地との関わり方は様々で、自分で隣接する土地とともに所有するケースや他者が所有している私道を使用させてもらうケース。さらに私道の所有者も単独とは限らず、その地域の地主が数人で保有しているケース、周りの住人と共同で保有しているケースなど様々なケースが考えられます。さらに、共同で保有しているケースでも、私道全体を共有しているのか、筆毎に所有者を分けているのか等ケースバイケースです。
また、私道の中にもいくつか種類があります。自分だけが使用する専用私道、ある特定の人たちが使用する共有私道、一般の人が自由に通行している準公道的私道、閉鎖私道、開放私道などです。

私道そのものの評価

私道の価値については、それが有料道路であったり、使用する人から通行料を取っていたり、また電柱などの使用料を取っているなど、私道がお金を生み出さない限り、経済的な価値はゼロということになります。
但し将来的なキャッシュフローが見込める私道であれば、通常通り収益還元法を使って私道の価値を算出できます。例外として、私道に隣接する土地の所有者は私道を買うことで権利を安定させることができるため、高額を出してでも買いたいという場合もあります。
補足として、私道のみの取引事例が少ないため、取引事例比較法を併用して価値を算定することが難しいこと、そしてここで説明しているのはあくまで経済的価値であって、固定資産税や相続税等、税金を支払う際の評価額とは異なることの２点に注意してください。

私道に隣接した宅地の評価

私道に隣接した宅地の評価額は、公道に隣接した宅地の評価額に比べて評価は低くなります。理由として、上記にいくつか例示したように、権利関係が複雑であって安定していないことがまず挙げられます。例えば、売りたいと思った時にも私道所有者の通行承諾書がないと買い手がなかなか付きません。
また、住宅ローンも同様に通行承諾書がないと担保評価額が下がってしまうことが多いです。そして、隣接する宅地と当該土地を単独で所有できたとしても、維持管理費用としてキャッシュアウトが発生するため、その分の価値を差し引く必要があります。宅地に隣接する私道の共有持ち分を取得した場合も、同様に維持管理費用は持ち分割合に応じて負担することになるのが原則です。

おわりに