葛飾区都内の不動産鑑定評価ならお任せ下さい
葛飾区の地域情報
当事務所は都内を中心に営業する不動産鑑定事務所です。
（1）沿革
当区は都の北東部に位置し、東は江戸川を境に松戸市、西は一部荒川等を境に足立区、墨田区、南は江戸川区、北は大場川を境に三郷市、八潮市にそれぞれ接している。当区中央部を中川、新中川が縦断しており、地勢は概ね平坦、総面積は34.80ｋ㎡である。
（2）人口の状態
平成29年7月1日現在、総人口が459,099人（対前年同月比＋0.8%）、世帯数が228,649世帯（対前年同月比＋1.9%）と微増傾向にある。平成24年から平成29年までの5年間で人口が約8,200人増加している。高齢化率は過去5年間（Ｈ24～Ｈ29)で2.6ポイント上昇し、高齢化の進行が認められる。また、平均年齢は45.59歳（Ｈ29.1）であり23区の平均（44.33歳）より高い。
（3）交通施設の状態
区内の北方部分にＪＲ常磐線、千代田線、南方部分にＪＲ総武線、中央部に京成本線、京成押上線、京成金町線、東方部分に北総鉄道が走行する。その他の地域はバス路線に依存している。主要道路は国道6号（水戸街道）、蔵前橋通り、環状七号線、平和橋通り、柴又街道等で各種道路と連絡している。高速道路は区西端を首都高速が通過している。
（4）道路整備の状況
平成28年4月1日現在、公道総延長703,780ｍ（うち区道644,895ｍ）、私道総延長248,934ｍ、道路率は15％で、舗装率はほぼ100％である。
（5）上下水道ガス等の整備の状態
上水道の普及率は100％、下水道の普及率はほぼ100％、都市ガスは東京ガスが大部分の地域に供給している。
（6）商業施設の状況
当区の商業施設は、ＪＲ常磐線・千代田線、京成線、ＪＲ総武線沿線各駅の周辺に店舗等が集積して商店街を形成している。食品小売業、飲食店、日用品店舗等が中心であるが、近年の大型店の出店、消費者ニーズの多様化等により従来型の商店が減少し、代替する資本力のある各種チェーン店等の出店が多く見られる。「平成26年経済センサス・基礎調査」によると、区内の卸売業・小売業は、事業所数4,031、従業員数29,303人で、平成21年の同調査と比較して、事業所数が-13.9％、従業員数が-8％といずれも減少している。当区の中では新小岩駅周辺の繁華性が最も高いが、亀有駅周辺も大型商業施設であるアリオ亀有を中心に人気が高い。また、金町駅周辺では南口のヴィナシス金町が集客力を有するほか、北口から東京理科大に至る商店街の通行量増加に伴い繁華性が高まっている。最近では、新宿6丁目でいなげや金町店（売場面積1,567㎡）が平成28年4月にオープンした。今後の予定としては、平成29年11月に四つ木3丁目でオーケー四つ木店（売場面積2,015㎡）がオープン予定であるが、区内で大規模小売店舗の新規出店は少ない。
（7）商圏及び顧客の状況
これまで当区のそれぞれの商圏の範囲は、商店街の背後地に専ら依存しており、また既存のイトーヨーカドー等の大手スーパーも当区の場合は、駐車場の状態、複合施設（専門店等を含む）の脆弱さから外部からの顧客流入を促すことはできず、日用品以外は外部へ顧客が流出していたが、アリオ亀有等の開業により、葛飾区内はもちろん、隣接周辺地域からの顧客獲得が徐々に見られるようになった。また、代表的な観光地である柴又地区では、平成27年2月発行の葛飾区観光経済調査によると、観光客総数は減少傾向にあるが、外国人観光者の占める割合が高くなっている。
（8）将来の動向その他
葛飾区内の将来の動向に影響を及ぼす主要な計画は、①金町駅南口再開発計画、②新小岩駅周辺整備計画、③新宿6丁目三菱製紙工場跡地の再開発計画、④京成押上線、青砥駅～四ツ木駅間の連続立体交差事業、⑤京成立石駅周辺の再開発計画等で、区内周辺地域への経済的波及効果等が期待されている。
金町駅南口については、金町六丁目地区第一種市街地再開発事業（ヴィナシス金町）の完了に続き、その北側の駅前広場正面で金町六丁目駅前地区第一種市街地再開発事業が平成27年11月に事業認可され、施設建築物（地上21階・地下1階、住宅・店舗等で延床約2.5万㎡の計画）は平成29年度中権利変換、平成32年3月竣工を目指している。
新小岩駅周辺については、平成25年に南口駅前広場が整備され、現在は新小岩駅南北自由通路が平成30年度の供用開始に向け工事中である。なお、駅近くの旧松上小学校跡地に葛飾区が誘致した「イムス東京葛飾総合病院」が平成28年5月にオープンした。
三菱製紙工場跡地については、東京理科大学葛飾キャンパス開設、シティタワー金町竣工に続き、複合地区（約1.8ｈａ）で住友不動産が複合開発を計画している。今後、地区整備計画策定に向けた作業を進め、平成30年3月の都市計画決定を目標に、商業施設やマンションが計画されている（商業施設7階建・延床約2.7万㎡、マンション5棟・総延床約4.9万㎡・約610戸）。また、新宿6丁目東側に位置する東金町一丁目西地区で再開発（約3.3ｈａ）が検討されており、平成30年度都市計画決定、平成38年度完成を目標に、複合施設（地上37階・地下2階）が計画されている。
京成押上線の連続立体交差事業については、一部地域の用地取得が遅れているため、完成予定は平成35年度にずれ込んでいる。
京成立石駅周辺については、北口地区（約2.2ｈａ）で平成29年6月に第1種市街地再開発事業が都市計画決定され、平成30年度組合設立認可、平成31年度本体着工、平成34年度竣工を目標に複合施設2棟（西街区：地上36階・地下2階、東街区：地上13階・地下3階）が計画されている。なお、東街区は葛飾区総合庁舎の最優先移転候補地となっている。南口東地区（約1ｈａ）では、平成29年度の都市計画決定、平成33年度の完成を目標に複合施設2棟（地上34階・地下1階、地上3階・地下1階）が計画されている。南口西地区では、市街地再開発準備組合が平成29年2月に発足し、平成31年度都市計画決定、平成33年度の完成を目標に複合施設（地上34階・地下1階）が計画されている。
その他、区内には東京都が公表した「地震に関する地域危険度測定調査（第7回）」の結果において、「建物倒壊危険度」「火災危険度」「総合危険度」がランク4～5（最高5）の地域があり、防災性の向上が喫緊の課題となっている。
（1）沿革
当区は都の北東部に位置し、東は江戸川を境に松戸市、西は一部荒川等を境に足立区、墨田区、南は江戸川区、北は大場川を境に三郷市、八潮市にそれぞれ接している。当区中央部を中川、新中川が縦断しており、地勢は概ね平坦、総面積は34.80ｋ㎡である。
（2）人口の状態
平成29年7月1日現在、総人口が459,099人（対前年同月比＋0.8%）、世帯数が228,649世帯（対前年同月比＋1.9%）と微増傾向にある。平成24年から平成29年までの5年間で人口が約8,200人増加している。高齢化率は過去5年間（Ｈ24～Ｈ29)で2.6ポイント上昇し、高齢化の進行が認められる。また、平均年齢は45.59歳（Ｈ29.1）であり23区の平均（44.33歳）より高い。
（3）交通施設の状態
区内の北方部分にＪＲ常磐線、千代田線、南方部分にＪＲ総武線、中央部に京成本線、京成押上線、京成金町線、東方部分に北総鉄道が走行する。その他の地域はバス路線に依存している。主要道路は国道6号（水戸街道）、蔵前橋通り、環状七号線、平和橋通り、柴又街道等で各種道路と連絡している。高速道路は区西端を首都高速が通過している。
（4）道路整備の状況
平成28年4月1日現在、公道総延長703,780ｍ（うち区道644,895ｍ）、私道総延長248,934ｍ、道路率は15％で、舗装率はほぼ100％である。
（5）上下水道ガス等の整備の状態
上水道の普及率は100％、下水道の普及率はほぼ100％、都市ガスは東京ガスが大部分の地域に供給している。
（6）商業施設の状況
当区の商業施設は、ＪＲ常磐線・千代田線、京成線、ＪＲ総武線沿線各駅の周辺に店舗等が集積して商店街を形成している。食品小売業、飲食店、日用品店舗等が中心であるが、近年の大型店の出店、消費者ニーズの多様化等により従来型の商店が減少し、代替する資本力のある各種チェーン店等の出店が多く見られる。「平成26年経済センサス・基礎調査」によると、区内の卸売業・小売業は、事業所数4,031、従業員数29,303人で、平成21年の同調査と比較して、事業所数が-13.9％、従業員数が-8％といずれも減少している。当区の中では新小岩駅周辺の繁華性が最も高いが、亀有駅周辺も大型商業施設であるアリオ亀有を中心に人気が高い。また、金町駅周辺では南口のヴィナシス金町が集客力を有するほか、北口から東京理科大に至る商店街の通行量増加に伴い繁華性が高まっている。最近では、新宿6丁目でいなげや金町店（売場面積1,567㎡）が平成28年4月にオープンした。今後の予定としては、平成29年11月に四つ木3丁目でオーケー四つ木店（売場面積2,015㎡）がオープン予定であるが、区内で大規模小売店舗の新規出店は少ない。
（7）商圏及び顧客の状況
これまで当区のそれぞれの商圏の範囲は、商店街の背後地に専ら依存しており、また既存のイトーヨーカドー等の大手スーパーも当区の場合は、駐車場の状態、複合施設（専門店等を含む）の脆弱さから外部からの顧客流入を促すことはできず、日用品以外は外部へ顧客が流出していたが、アリオ亀有等の開業により、葛飾区内はもちろん、隣接周辺地域からの顧客獲得が徐々に見られるようになった。また、代表的な観光地である柴又地区では、平成27年2月発行の葛飾区観光経済調査によると、観光客総数は減少傾向にあるが、外国人観光者の占める割合が高くなっている。
（8）将来の動向その他
葛飾区内の将来の動向に影響を及ぼす主要な計画は、①金町駅南口再開発計画、②新小岩駅周辺整備計画、③新宿6丁目三菱製紙工場跡地の再開発計画、④京成押上線、青砥駅～四ツ木駅間の連続立体交差事業、⑤京成立石駅周辺の再開発計画等で、区内周辺地域への経済的波及効果等が期待されている。
金町駅南口については、金町六丁目地区第一種市街地再開発事業（ヴィナシス金町）の完了に続き、その北側の駅前広場正面で金町六丁目駅前地区第一種市街地再開発事業が平成27年11月に事業認可され、施設建築物（地上21階・地下1階、住宅・店舗等で延床約2.5万㎡の計画）は平成29年度中権利変換、平成32年3月竣工を目指している。
新小岩駅周辺については、平成25年に南口駅前広場が整備され、現在は新小岩駅南北自由通路が平成30年度の供用開始に向け工事中である。なお、駅近くの旧松上小学校跡地に葛飾区が誘致した「イムス東京葛飾総合病院」が平成28年5月にオープンした。
三菱製紙工場跡地については、東京理科大学葛飾キャンパス開設、シティタワー金町竣工に続き、複合地区（約1.8ｈａ）で住友不動産が複合開発を計画している。今後、地区整備計画策定に向けた作業を進め、平成30年3月の都市計画決定を目標に、商業施設やマンションが計画されている（商業施設7階建・延床約2.7万㎡、マンション5棟・総延床約4.9万㎡・約610戸）。また、新宿6丁目東側に位置する東金町一丁目西地区で再開発（約3.3ｈａ）が検討されており、平成30年度都市計画決定、平成38年度完成を目標に、複合施設（地上37階・地下2階）が計画されている。
京成押上線の連続立体交差事業については、一部地域の用地取得が遅れているため、完成予定は平成35年度にずれ込んでいる。
京成立石駅周辺については、北口地区（約2.2ｈａ）で平成29年6月に第1種市街地再開発事業が都市計画決定され、平成30年度組合設立認可、平成31年度本体着工、平成34年度竣工を目標に複合施設2棟（西街区：地上36階・地下2階、東街区：地上13階・地下3階）が計画されている。なお、東街区は葛飾区総合庁舎の最優先移転候補地となっている。南口東地区（約1ｈａ）では、平成29年度の都市計画決定、平成33年度の完成を目標に複合施設2棟（地上34階・地下1階、地上3階・地下1階）が計画されている。南口西地区では、市街地再開発準備組合が平成29年2月に発足し、平成31年度都市計画決定、平成33年度の完成を目標に複合施設（地上34階・地下1階）が計画されている。
その他、区内には東京都が公表した「地震に関する地域危険度測定調査（第7回）」の結果において、「建物倒壊危険度」「火災危険度」「総合危険度」がランク4～5（最高5）の地域があり、防災性の向上が喫緊の課題となっている。
