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中央区の地域情報
当事務所は都内を中心に営業する不動産鑑定事務所です。
(1)沿革
中央区は昭和22年に京橋区と日本橋区が統合して誕生した。区名が示すとおり東京23区のほぼ中央に位置し、東端の墨田･江東区との境に隅田川が流れ、南東は東京港に面している。南端で港区、北端で台東区と接するほか、北から西にかけて千代田区と隣接している。区の面積は約10.09ｋ㎡（東京23区中台東区に次いで2番目に小さい）、範囲は東西に約3km、南北に約5.5kmである。江戸時代から400年以上にわたって文化･商業･情報の中心として発展してきた。西側一帯の平坦地は、江戸時代には日本橋や京橋など下町として栄え、現在も日本を代表する高度商業地域を形成している。江戸開府以降の埋め立てによって隅田川河口にある佃地区が、明治以降の埋め立てによって月島、晴海地区がそれぞれ形成されて、これらの湾岸部はウォーターフロントとして再開発が行われ、複合商業施設や高層･超高層マンションが建設されてきた。
(2)人口の状態
住民基本台帳による平成29年7月1日時点の人口は154,029人（構成 男性：73,466人、女性：80,563人）、世帯数は87,862世帯となっており、人口は前年同月比約5.3％の増加となっており堅調な増加傾向にある。外国人登録人口は平成29年7月1日時点で6,630人であり、前年同月比約14.4％の増加となっている。昭和28年に最大で17万人を超えていた人口は年々減少し、平成9年には7.1万人にまで減少した。平成10年以降、居住の都心回帰や湾岸部のマンション開発のほか地区計画による住宅容積緩和等によって増加に転じ、平成19年4月に31年ぶりに10万人台に回復した。人口は23区内で千代田区に次いで少なく、昼間人口は戦後ほぼ一貫して増加し、平成2年の国勢調査では約74.8万人を擁していたが、以後は減少傾向を辿り、直近の平成27年の国勢調査では約60.8万人となり微増となった。
(3)交通施設の状態
ＪＲ総武本線・京葉線、東京メトロ銀座線・丸ノ内線・日比谷線・東西線・有楽町線・半蔵門線、都営地下鉄浅草線・大江戸線・新宿線の鉄道路線11路線・28駅（東京駅を含む。）のほか、東京水辺ライン･東京都観光汽船の水上バスがあり海上交通も整備され、交通利便性は格段に高い。また、晴海埠頭には晴海客船ターミナルがある。
バスは都営バスのほか無料循環バス（メトロリンク日本橋）が平成16年3月から、中央区コミュニティバス（江戸バス）が平成21年12月から運行している。また、平成31年を目途に都心と臨海副都心とを結ぶＢＲＴ（Bus Rapid Transit）の運行開始を予定している。
(4)道路整備の状態
主要道路は、ほぼ東西方向に靖国通り、江戸通り、永代通り、八重洲通り、鍛冶橋通り、晴海通り等が、ほぼ南北方向に外堀通り、中央通り、昭和通り、新大橋通り、清澄通り、清洲橋通り、人形町通り等が走行している。道路舗装率は100％で、道路率（区の全面積に対する道路面積の割合）も23区の中で一番高く、当区の道路整備の密度が非常に高いことを示している。平成18年3月には晴海大橋が完成し、晴海通りの江東区豊洲地区との連続性が飛躍的に改善された。また、環状第2号線のうち新橋～豊洲間の約3.4ｋｍが平成28年12月を目途に暫定開通される予定であったが、豊洲新市場移転問題の影響から開通は延期されている。
(5)上下水道ガスの整備の状態
上水道及び下水道の普及率は100％である。ガスは東京ガスが供給しており、普及率は100％である。
(6)商業施設の状態
銀座地区は日本を代表する歴史ある商業地であり我国随一の商業集積を誇り、メイン通り沿いに老舗や海外高級ブランドの旗艦店が多く立地する。近年は、フアストファッション等の低価格カジュアル店舗の出店が目立っている。旧銀座東芝ビル跡地は平成28年3月に東急プラザ銀座として開業し、旧銀座松坂屋跡地は平成29年4月にＧＩＮＺＡシックスとして開業した。日本橋金融・商業地区は、日本経済の根幹的役割を果たしており、日本銀行本店や東京証券取引所をはじめ金融関連施設・企業等が集中しているほか、平成26年にはＣＯＲＥＤＯ室町2・3が開業し、再開発が進んでいる。また、近年は京橋・八重洲エリアも東京スクエアガーデン等が開業し、多くの開発事業が進み、高スペックビルが建ち並ぶ街並みに変貌しつつある。日本橋問屋街地区は、横山町・馬喰町等を中心として衣料、繊維関係の全国的な問屋街を形成しているが、昨今は中規模マンションやビジネスホテルへの転用が顕著となっている。築地地区は日本一の規模を持つ中央卸売市場を核とした食品卸売業が集積しているが、中央卸売市場は豊洲地区への移転が計画されている。
(7)商圏及び顧客の状態
大企業の本社は千代田区、中央区に集中し、中でも中央区の銀座・日本橋は我が国を代表する高度商業地域であり、その商圏は全国に及んでいる。商用、社用、観光等の顧客は膨大な数にのぼっており、特に中国・台湾・韓国等の東アジア地区からの買い物客が多くなっている。
※主要駅の1日平均乗降人員（各社ホームページ）：ＪＲ東京駅43.5万人（平成27年度）、東京メトロ銀座駅24.5万人・日本橋駅17.5万人（平成27年度）
(8)将来動向その他
定住人口は順調に増加し続けているおり、区は地区計画制度の詳細化、用途地域の見直し等や街づくり協議会の活用により住商工の調和のとれた街づくりを推進している。市街地再開発事業としては、晴海3丁目西地区、湊2丁目東地区、勝どき5丁目地区、勝どき東地区、京橋2丁目西地区、銀座6丁目10地区、日本橋2丁目地区、日本橋室町3丁目地区、晴海5丁目西地区、月島1丁目西仲通り地区が進捗中であり、東京駅前の八重洲地区でも都市計画決定がなされる等、将来的にも定住及び昼間人口が増加していくことが見込まれる。
また、平成34年秋頃の開業を目途に銀座ソニービルの建て替えが決まり、東京駅前の常盤橋街区約3.1ｈaに高さ390ｍの超高層複合ビルを含む4棟及び大規模広場からなる再開発プロジェクトが平成39年度の街区全体竣工を目途として着工が始まる等、将来的にも数多くの商業ビルの建設が予定されている。
(1)沿革
中央区は昭和22年に京橋区と日本橋区が統合して誕生した。区名が示すとおり東京23区のほぼ中央に位置し、東端の墨田･江東区との境に隅田川が流れ、南東は東京港に面している。南端で港区、北端で台東区と接するほか、北から西にかけて千代田区と隣接している。区の面積は約10.09ｋ㎡（東京23区中台東区に次いで2番目に小さい）、範囲は東西に約3km、南北に約5.5kmである。江戸時代から400年以上にわたって文化･商業･情報の中心として発展してきた。西側一帯の平坦地は、江戸時代には日本橋や京橋など下町として栄え、現在も日本を代表する高度商業地域を形成している。江戸開府以降の埋め立てによって隅田川河口にある佃地区が、明治以降の埋め立てによって月島、晴海地区がそれぞれ形成されて、これらの湾岸部はウォーターフロントとして再開発が行われ、複合商業施設や高層･超高層マンションが建設されてきた。
(2)人口の状態
住民基本台帳による平成29年7月1日時点の人口は154,029人（構成 男性：73,466人、女性：80,563人）、世帯数は87,862世帯となっており、人口は前年同月比約5.3％の増加となっており堅調な増加傾向にある。外国人登録人口は平成29年7月1日時点で6,630人であり、前年同月比約14.4％の増加となっている。昭和28年に最大で17万人を超えていた人口は年々減少し、平成9年には7.1万人にまで減少した。平成10年以降、居住の都心回帰や湾岸部のマンション開発のほか地区計画による住宅容積緩和等によって増加に転じ、平成19年4月に31年ぶりに10万人台に回復した。人口は23区内で千代田区に次いで少なく、昼間人口は戦後ほぼ一貫して増加し、平成2年の国勢調査では約74.8万人を擁していたが、以後は減少傾向を辿り、直近の平成27年の国勢調査では約60.8万人となり微増となった。
(3)交通施設の状態
ＪＲ総武本線・京葉線、東京メトロ銀座線・丸ノ内線・日比谷線・東西線・有楽町線・半蔵門線、都営地下鉄浅草線・大江戸線・新宿線の鉄道路線11路線・28駅（東京駅を含む。）のほか、東京水辺ライン･東京都観光汽船の水上バスがあり海上交通も整備され、交通利便性は格段に高い。また、晴海埠頭には晴海客船ターミナルがある。
バスは都営バスのほか無料循環バス（メトロリンク日本橋）が平成16年3月から、中央区コミュニティバス（江戸バス）が平成21年12月から運行している。また、平成31年を目途に都心と臨海副都心とを結ぶＢＲＴ（Bus Rapid Transit）の運行開始を予定している。
(4)道路整備の状態
主要道路は、ほぼ東西方向に靖国通り、江戸通り、永代通り、八重洲通り、鍛冶橋通り、晴海通り等が、ほぼ南北方向に外堀通り、中央通り、昭和通り、新大橋通り、清澄通り、清洲橋通り、人形町通り等が走行している。道路舗装率は100％で、道路率（区の全面積に対する道路面積の割合）も23区の中で一番高く、当区の道路整備の密度が非常に高いことを示している。平成18年3月には晴海大橋が完成し、晴海通りの江東区豊洲地区との連続性が飛躍的に改善された。また、環状第2号線のうち新橋～豊洲間の約3.4ｋｍが平成28年12月を目途に暫定開通される予定であったが、豊洲新市場移転問題の影響から開通は延期されている。
(5)上下水道ガスの整備の状態
上水道及び下水道の普及率は100％である。ガスは東京ガスが供給しており、普及率は100％である。
(6)商業施設の状態
銀座地区は日本を代表する歴史ある商業地であり我国随一の商業集積を誇り、メイン通り沿いに老舗や海外高級ブランドの旗艦店が多く立地する。近年は、フアストファッション等の低価格カジュアル店舗の出店が目立っている。旧銀座東芝ビル跡地は平成28年3月に東急プラザ銀座として開業し、旧銀座松坂屋跡地は平成29年4月にＧＩＮＺＡシックスとして開業した。日本橋金融・商業地区は、日本経済の根幹的役割を果たしており、日本銀行本店や東京証券取引所をはじめ金融関連施設・企業等が集中しているほか、平成26年にはＣＯＲＥＤＯ室町2・3が開業し、再開発が進んでいる。また、近年は京橋・八重洲エリアも東京スクエアガーデン等が開業し、多くの開発事業が進み、高スペックビルが建ち並ぶ街並みに変貌しつつある。日本橋問屋街地区は、横山町・馬喰町等を中心として衣料、繊維関係の全国的な問屋街を形成しているが、昨今は中規模マンションやビジネスホテルへの転用が顕著となっている。築地地区は日本一の規模を持つ中央卸売市場を核とした食品卸売業が集積しているが、中央卸売市場は豊洲地区への移転が計画されている。
(7)商圏及び顧客の状態
大企業の本社は千代田区、中央区に集中し、中でも中央区の銀座・日本橋は我が国を代表する高度商業地域であり、その商圏は全国に及んでいる。商用、社用、観光等の顧客は膨大な数にのぼっており、特に中国・台湾・韓国等の東アジア地区からの買い物客が多くなっている。
※主要駅の1日平均乗降人員（各社ホームページ）：ＪＲ東京駅43.5万人（平成27年度）、東京メトロ銀座駅24.5万人・日本橋駅17.5万人（平成27年度）
(8)将来動向その他
定住人口は順調に増加し続けているおり、区は地区計画制度の詳細化、用途地域の見直し等や街づくり協議会の活用により住商工の調和のとれた街づくりを推進している。市街地再開発事業としては、晴海3丁目西地区、湊2丁目東地区、勝どき5丁目地区、勝どき東地区、京橋2丁目西地区、銀座6丁目10地区、日本橋2丁目地区、日本橋室町3丁目地区、晴海5丁目西地区、月島1丁目西仲通り地区が進捗中であり、東京駅前の八重洲地区でも都市計画決定がなされる等、将来的にも定住及び昼間人口が増加していくことが見込まれる。
また、平成34年秋頃の開業を目途に銀座ソニービルの建て替えが決まり、東京駅前の常盤橋街区約3.1ｈaに高さ390ｍの超高層複合ビルを含む4棟及び大規模広場からなる再開発プロジェクトが平成39年度の街区全体竣工を目途として着工が始まる等、将来的にも数多くの商業ビルの建設が予定されている。
