以前は、一般に住宅融資というと【住宅金融公庫】と【年金住宅融資】がメジャーでした。

しかし２１世紀に入ってからというもの、公的融資制度そのものが大きく変化しました。【住宅金融公庫】は平成１９年４月１日から【独立行政法人　住宅金融支援機構】に衣替えして“一応”民間組織となり、【年金住宅融資】に至っては平成１７年１月末の融資申し込み分を最後に新規申し込みが終了していて、事実上「公的融資」は皆無となっています。

ですので、ここでは一応民間組織となってはいるけれども未だ公的融資イメージが残る【住宅金融支援機構】のケースを見ていこうと思います。

【住宅金融支援機構】では大きく分けて２種類の形態があります（新築住宅の例）。
　１．民間金融機関による長期固定金利の住宅ローン提供を支援するタイプ……【フラット３５】シリーズ
　２．旧住宅金融公庫時代と同様に、住宅金融支援機構が直接融資を行うタイプ……【財形住宅融資】

どちらも基本的に〈固定型金利〉となっていますが、「１」の【フラット３５】シリーズが融資期間全期に渡って金利が固定されているのに対し、「２」の【財形住宅融資】は返済の開始から終了までの全期間、５年ごとに適用金利を見直す５年固定金利制です。

また【フラット３５】シリーズには、一定の技術基準に適合した高性能な住宅については当初５年間の金利を０．３％優遇する【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）があります。

上記【フラット３５】シリーズによる融資が一般化したこともあって最近はあまり表舞台に出てきませんが、【フラット３５】を利用しない普通の銀行等民間融資も受けられます。民間般融資の場合は〈変動型金利〉が一般的です。かつては〈固定型金利〉を併設している銀行もありましたが、【フラット３５】シリーズの登場以来、ほとんど見かけなくなりました。

〈変動型金利〉はその名の通り市場金利の変動によって変わるため、極端に言えば毎回の返済額も変わる性質のものです。しかしそれでは融資を受ける私たちにとっても、融資する銀行側にとっても計算自体面倒なうえ、お互いの資金計画自体もメドが立たなくなってしまいます。
そこで一般的にはおおむね５年ごとに支払金利を見直す仕組みになっている銀行がほとんどです。過去５年間の金利の変動具合を検討し、次の５年間の返済について金利を再設定します。

公的融資にしろ民間融資にしろ、融資を受けると対象となる不動産には抵当権が設定されます。万一返済不能になった場合の『担保』と言った方がわかりやすいでしょうか？
住宅ローンの場合、昔は建物だけに抵当権が設定されていたケースも多かったですが、現在はまず間違いなく土地にも抵当権が設定されます。

※注：借地の場合はこの限りではありませんが、融資条件が厳しくなります。